Wohnung renovieren: Worauf müssen Mieter bei Schönheitsreparaturen würdigen? – Stil | ABC-Z
Eine neue Liebe, ein neuer Lebensabschnitt – und ein neues Zuhause. Man hat den beflügelnden Beschluss gefasst, mit dem neuen Partner oder der Partnerin einen gemeinsamen Haushalt zu gründen, hat unerwartet schnell eine Wohnung gefunden und plant schon eine Rundtour durch die Möbelhäuser. Ein neuer Kleiderschrank muss her, ein Lounge-Sofa ebenfalls. Dabei ist fast in Vergessenheit geraten, dass in dem Fall zwei Single-Mietwohnungen renoviert werden müssen. Oder etwa nicht? Welche Arbeiten darf einem der Vermieter überhaupt auferlegen?
Prinzipiell ist der Vermieter dazu verpflichtet, ein Haus oder eine Wohnung in einem Zustand zu erhalten, der zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ geeignet ist, wie es im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt (BGB, Paragraf 535). Dennoch kann es legitim sein, wenn der Vermieter vom Mieter verlangt, Renovierungsarbeiten auszuführen – ein Klassiker ist dabei das Weißeln der Wände. Allerdings bedarf es dafür bestimmter Voraussetzungen. „Nur dann, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde, kann der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden“, nennt Jutta Hartmann, Pressesprecherin des Deutschen Mieterbunds in Berlin, eine dieser Voraussetzungen. Es sei denn, der Vermieter sorgt für einen angemessenen finanziellen Ausgleich. Eine Möglichkeit dafür könnte sein, dem Mieter eine Monatsmiete zu erlassen. War man einst in ein mehr oder weniger abgewohntes Appartement gezogen, muss man also in der Regel keine Farbeimer in die Wohnung schleppen.
Wurde die Wohnung beim Einzug renoviert übergeben, darf der Vermieter grundsätzlich Arbeiten wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken einfordern. Außerdem ist es zulässig, wenn Heizkörper und Heizrohre, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen gestrichen werden sollen; Näheres zu diesem Thema steht in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV, Paragraf 28). Eine ganze Reihe von Renovierungsarbeiten dürfen Vermieter jedoch nicht vom Mieter verlangen. So gehört die Erneuerung eines verschlissenen Teppichbodens nicht zu den Schönheitsreparaturen, ebenso wenig wie das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens. Aus Vermietersicht ein Fauxpas, aus Mietersicht Anlass zu Freude: Steht in einem Mietvertrag eine sogenannte Formularklausel, die den Mieter neben Malerarbeiten zum Abschleifen des Parketts verpflichtet, dann ist sie sogar insgesamt unwirksam. Mieter müssen dann noch nicht mal streichen. Genauso unzulässig wäre etwa eine Klausel, die Malerarbeiten mit dem Außenanstrich des Balkons verbindet.
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Wer ein kleines Biotop auf dem eigenen Grundstück plant, hat vergleichsweise große Gestaltungsfreiheit. Ein paar Dinge gibt es aus rechtlicher Sicht aber schon zu beachten.
Bei Schönheitsreparaturen ist es üblich, diese in Formularklauseln zu verpacken, die bestimmte Zeitspannen nennen. Doch Achtung: Steht im Mietvertrag etwa, dass man „Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Schlafzimmer spätestens alle fünf Jahre“ ausführen muss, dann dürfen Mieter das ignorieren. Denn sogenannte starre Fristen, die man an Formulierungen wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“ erkennt, sind unzulässig. Das hat der Bundesgerichtshof bereits 2004 festgestellt (VIII ZR 361/03).
„Regelungen mit weichen Formulierungen zu Schönheitsreparaturen sind nach wie vor wirksam“, betont Jutta Hartmann. „Sie können Begriffe wie ‚in der Regel‘ oder ‚regelmäßig‘ enthalten.“ In diese Kategorie der flexiblen Fristen fallen auch Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „nach Bedarf“ oder „falls erforderlich“. Als Zeiträume sind bei Renovierungsfristen für Wohnräume zum Beispiel drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschräume üblich und angemessen. Oder fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie für Flure, Dielen und Toiletten. Selbst wenn die im Mietvertrag festgeschriebenen Regelungen zur Renovierung wirksam sind, dürfen Vermieter übrigens nicht darauf bestehen, dass Fachkräfte in Aktion treten. Wenn die Bewohner selbst Hand anlegen wollen, dann ist das erlaubt.
Jutta Hartmann erinnert daran, dass es auch bei wirksamen Fristen einen gewissen Verhandlungsspielraum geben kann. „Es kommt immer auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung an“, sagt sie. Schließlich könne die Küche sehr renovierungsbedürftig sein, das Wohnzimmer hingegen gar nicht. „Es ist immer gut, wenn man die Möglichkeit hat, individuell mit dem Vermieter zu besprechen, welche Arbeiten man ausführen muss und welche nicht.“ Die Juristin rät auch: „Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei der Anmietung mit Fotos. So kann man zum Beispiel nachweisen, dass die Wohnung bei Einzug wirklich unrenoviert war.“
