Wie viel Eigenkapital für Hauskauf? Experte erklärt simple Faustregel | ABC-Z
Wie viel Geld sollten Immobilienkäufer für einen Kredit mitbringen? Wir klären die wichtigsten Fragen rund um das Thema Eigenkapital.
Der Traum von der eigenen Immobilie scheitert häufig am Eigenkapital. Denn: Die Höhe des Eigenkapitals spielt bei der Immobilienfinanzierung eine zentrale Rolle. Je mehr eigenes Geld vom Kreditnehmer eingebracht wird, desto besser sind die Konditionen, die Banken anbieten. Doch wie viel Geld benötigen Käufer, um eine Baufinanzierung zu bekommen? Wir erklären, wie viel Eigenkapital für den Hauskauf sinnvoll ist und worauf Banken achten.
Immobilie: Was zählt beim Hauskauf als Eigenkapital?
Wer bei der Bank einen Kredit für eine Immobilie bekommen möchte, sollte bestenfalls einen Eigenkapitalanteil mitbringen. Dabei handelt es sich um das Vermögen, das Sie ohne Kreditaufnahme in einen Hauskauf einbringen. Der Anteil bildet die finanzielle Grundlage Ihrer Baufinanzierung und reduziert die Summe, die Sie sich von einer Bank leihen müssen. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto niedriger ist das Risiko für die Bank – und desto besser sind in der Regel die Konditionen.
Zum Eigenkapital können unterschiedliche Vermögenswerte zählen, wie:
- Bankguthaben wie Tages-, Termin-, Festgelder, Sparkonten oder Sparpläne
- Bausparguthaben
- Kapitallebens- oder Rentenversicherungen
- Barmittel
- Anteile an offenen Investmentfonds
- Festverzinsliche Wertpapiere
- Aktien
- Sonstiges Vermögen wie Edelmetalle
Zudem kann eine eigene oder fremde schuldenfreie Immobilie als Eigenkapitalersatz dienen und die Chancen auf eine Baufinanzierung erhöhen. Besitzen beispielsweise die Eltern der Kaufinteressenten ein bezahltes Grundstück, kann dieses als Sicherheit für den Hauskauf ihres Kindes dienen. Das verbessert die Bonität der Kreditnehmer und senkt möglicherweise auch die Bauzinsen.
Baufinanzierung: Wie viel Eigenkapital sollte man beim Hauskauf mitbringen?
Doch wie viel Eigenkapital brauchen Käufer für den Kredit? Finanzexperten empfehlen, 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist zwar theoretisch möglich, aber in der Praxis mit Nachteilen verbunden: höhere Zinsen, strengere Auflagen durch die Bank und ein deutlich höheres Risiko, sich zu überschulden.
„Als Richtwert kann man mit zehn Prozent der gesamten Anschaffungskosten rechnen“, sagt auch Florian Bauer, Geschäftsführer von Bauer Immobilien. Laut Bauer hänge das aber auch stark vom Alter des Kreditnehmers ab. „Jüngere Käufer – sagen wir Mitte 20 bis Anfang 40 – bekommen oft mit zehn Prozent Eigenkapital gute Konditionen, vorausgesetzt, sie sind aus der Probezeit raus und haben eine saubere Schufa“, so der Profi. „Bei Käufern ab Ende 40 erwarten Banken häufig mehr Eigenkapital oder eine höhere Tilgung. Derzeit erleben wir Baufinanzierungen mit zehn bis 20 Prozent Eigenkapital, teils auch 100 Prozent oder sogar 110 Prozent“, so Bauer.
Aktuell seien seiner Erfahrung nach vor allem 90-Prozent-Finanzierungen beliebt. Auch die ING gibt an, dass Immobilienkäufer in etwa zehn Prozent Eigenkapital mitbringen sollten.
Was passiert mit dem Eigenkapital beim Hauskauf genau?
Wenn Sie Eigenkapital einbringen, müssen Sie zunächst die Kauf- und Nebenkosten in Höhe von etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises abdecken. Dazu zählen:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
- Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag: etwa 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision: regional unterschiedlich, meist zwischen 3,57 und 7,14 Prozent, sofern ein Makler beteiligt ist
- Kosten für die Finanzierung: zum Beispiel Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld, gegebenenfalls Bearbeitungsgebühren der Bank
- Gegebenenfalls Gutachterkosten für eine Immobilienbewertung
- Gegebenenfalls Kosten für einen Energieausweis, falls dieser vom Käufer eingeholt wird
Erst wenn diese Kosten beglichen sind, kann das verbleibende Eigenkapital zur Reduzierung des Kaufpreises eingesetzt werden. Je höher also Ihr Eigenkapitalanteil ist, desto weniger Fremdfinanzierung durch die Bank benötigen Sie.
Immobilienfinanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Wie viel Immobilie Sie sich leisten können, hängt vor allem vom Einkommen, dem Eigenkapital und Ihrer Bonität ab. Laut den Finanzexperten der Verbraucherzentrale Bremen sollte die monatliche Kreditrate nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Wenn Sie zum Beispiel 4000 Euro netto verdienen, wären das etwa 1200 bis 1400 Euro im Monat. Daraus lässt sich rückrechnen, wie hoch Ihr Darlehen sein darf. Je nach Zinssatz und Tilgung ergibt sich daraus eine maximale Kreditsumme.
Kreditraten sollten nicht mehr als 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen.
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So viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich
Um herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie wirklich benötigen und was für eine Immobilie Sie sich damit kaufen können, haben wir den Budgetrechner von Dr. Klein genutzt. Nehmen wir an, Sie haben ein Nettoeinkommen von 4000 Euro monatlich. Wenn wir davon ausgehen, dass die Kreditrate 35 Prozent Ihres Einkommens nicht überschreiten darf, sollte sie bei etwa 1400 Euro liegen.
Wenn Sie nun 47.000 Euro an Eigenkapital mitbringen, rechnet Dr. Klein aus, dass Sie sich eine Immobilie mit einem Kaufpreis in Höhe von 319.000 Euro leisten könnten. Wichtig sind bei der Planung die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen, die etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Hierfür kann für eine Immobilie in Berlin rund 18.700 Euro für Grunderwerbsteuer (6,0 Prozent) anfallen, Notar- und Grundbuchkosten liegen bei etwa 6200 Euro (2,0 Prozent), Maklerkosten bei etwa 22.300 Euro (7,14 Prozent). Wann ist ein Makler sinnvoll? Das hat ein Experte hier erklärt.
In unserem Beispiel betragen die Nebenkosten also rund 47.000 Euro, die idealerweise vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden sollten. Bringen Sie hingegen null Euro Eigenkapital mit, könnten Sie sich laut den Berechnungen von Dr. Klein eine Immobilie mit einem Kaufpreis von etwa 270.000 Euro leisten. Bitte beachten: Es handelt sich hierbei um eine stark vereinfachte Beispielrechnung. Die Konditionen können durchaus abweichen und eine genaue Kalkulation der Kosten ist unerlässlich.
Kann man auch mit nur zehn Prozent Eigenkapital oder keinem Eigenkapital ein Haus kaufen?
Es ist also durchaus möglich, mit zehn Prozent oder weniger Eigenkapital ein Haus zu kaufen. Allerdings wird es teurer. Wer nur einen kleinen oder gar keinen Eigenkapitalanteil mitbringt, muss höhere Zinsen akzeptieren. Viele Banken verlangen außerdem, dass zumindest die Kaufnebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Das bedeutet: Selbst bei einem Kredit über den vollen Kaufpreis müssen zusätzlich zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises separat aufgebracht werden. Wer nur zehn Prozent Eigenkapital hat, muss also sehr genau rechnen – und sich auf eine strenge Prüfung durch die Bank einstellen.
Wie kann man Eigenkapital gezielt aufbauen?
Nicht jeder hat auf Anhieb genug Rücklagen für einen Immobilienkauf. Umso wichtiger ist es, frühzeitig zu sparen. Neben klassischen Tagesgeldkonten können auch ETF-Sparpläne, Bausparverträge oder vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers beim Aufbau helfen. Welche Nachteile Bausparverträge haben können, hat ein Experte hier erklärt.
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen KfW-Kredit?
Eine pauschale Eigenkapitalquote bei KfW-Förderungen gibt es nicht. Häufig fördern die KfW allerdings nur Darlehen bis zu einer bestimmten Summe. Wer also eine KfW-Förderung in Anspruch nehmen möchte, kann das ebenfalls bei seiner Bank anfragen. Viele Programme lassen sich außerdem mit einer klassischen Baufinanzierung kombinieren, bei der wiederum ein Eigenkapitalanteil vorausgesetzt wird. Dennoch haben KfW-Darlehen auch Nachteile.
Sie sind auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung? Unser Vergleichsrechner kann helfen, passende Angebote zu finden:
Bitte beachten:
Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.
