Totgesagte leben länger: Warum Bausparverträge auf einmal wieder sexy werden | ABC-Z
Totgesagte leben längerWarum Bausparverträge auf einmal wieder sexy werden
Die Zeiten, in denen ein Bausparvertrag zum Must-Have der Vermögensbildung gehörte, sind zwar vorbei. Wer allerdings glaubt, dass Bausparen – wenn überhaupt – nur noch für kleinere Finanzierungsvorhaben wie Sanierungen taugt, wird durch aktuelle Berechnungen eines Besseren belehrt.
Den Ruf, ein bisschen spießig zu sein, hatten sie schon immer. Doch gerade wegen des grundsoliden Images gehörte es früher zum guten Ton, dem eigenen Nachwuchs möglichst früh im Leben einen Bausparvertrag zu schenken und damit die Grundlage für eine günstige Baufinanzierung in der Zukunft zu legen.
Diese Zeiten sind lange vorbei. In den vergangenen Jahrzehnten haben die Produkte von Wüstenrot und Co. viel von ihrem vormals tadellosen Ruf eingebüßt. Die Gründe dafür waren vielfältig. Ganz verschwunden sind Bausparverträge aber trotzdem nie.
Vor allem während der extremen Niedrigzinsen zwischen 2020 und 2025 haben sich noch einmal etliche Immobilienkäufer dafür entschieden, ihr Bankdarlehen nicht direkt zu tilgen, sondern stattdessen in einen Bausparvertrag zu investieren, der zehn bis 15 Jahren nach Abschluss den ursprünglichen Kredit ablöst.
Dieses Vorgehen ist nachvollziehbar: Denn die Erfahrung lehrt, dass auf Zeiten niedriger Zinsen stets auch wieder Phasen folgen, in denen Kunden für eine Baufinanzierung tiefer in die Tasche greifen müssen. Den jüngsten derartigen Wendepunkt haben wir im Jahr 2022 erlebt. Die Bauzinsen für zehn Jahre stiegen innerhalb kürzester Zeit um etwa drei Prozentpunkte auf vier Prozent. Seitdem haben sich die Konditionen zwischen drei und vier Prozent eingependelt.
Die Entwicklung der Bauzinsen in den vergangenen zehn Jahren
Für Kunden, die auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung sind und dabei auch über einen Bausparvertrag nachdenken, stellt sich daher vor allem eine Frage:
Wie werden sich die Bauzinsen in den kommenden Jahren entwickeln?
Eine Antwort auf diese Frage fällt derzeit selbst erfahrenen Marktbeobachtern schwer. Die veränderte politische Landschaft in Deutschland und der Welt birgt erhebliche Unsicherheiten. Hinzu kommt, dass der deutsche Staat in den kommenden drei bis zehn Jahren einen immensen Finanzierungsbedarf haben wird (Stichwort Sondervermögen). Das erforderliche Geld muss die Bundesrepublik sich auf dem Kapitalmarkt beschaffen – über Schuldverschreibungen, die sogenannten Bundesanleihen.
Bislang konnte sich Deutschland wegen des hohen Vertrauens der Investoren in den deutschen Staat auf diese Weise zu extrem günstigen Konditionen Geld beschaffen. Angesichts der horrenden Summen, die nun erforderlich sind, könnten die Investoren allerdings dazu übergehen, einen etwas höheren Risikoaufschlag zu verlangen. Dies würde zu steigenden Renditen bei der Bundesanleihe führen. Und weil die Konditionen der Bundesanleihe über einen komplexen Mechanismus stets auf die Konditionen der Bauzinsen durchschlagen, würden wir auch hier einen Aufwärtstrend sehen.
Es ist also durchaus denkbar, dass Immobilienkäufer auf absehbare Zeit wieder 4,50 Prozent oder mehr für ihre Baukredite zahlen müssen.
Denkbar ist aber noch eine andere Variante:
Wenn Investoren Deutschland – etwa im Vergleich mit Frankreich, Italien, Spanien, Großbritannien oder auch den USA – noch immer als sichereren Anlagehafen betrachten, könnte der Zinsschock ausbleiben, wenn die Nachfrage nach deutschen Bundesanleihen steigen sollte. Möglich wäre dann sogar, dass die Renditen auf die Bundesanleihen sinken und damit auch die Bauzinsen etwas fallen könnten.
Bei der FMH gehen wir derzeit allerdings eher davon aus, dass sich die durchschnittlichen Bauzinsen (aktuell bei 3,75 Prozent) eher bei 4,5 Prozent als bei drei Prozent einpendeln werden.
Sind Bausparverträge angesichts der Unsicherheiten wieder sinnvoll?
Um diese Frage zu beantworten, muss man mit dem eben skizzierten Zins-Szenario die unterschiedlichen Tilgungsvarianten der Baufinanzierung durchrechnen und vergleichen.
• Variante eins: Der Immobilienbesitzer tilgt sein Darlehen ganz normal gegenüber der Bank und bezahlt pro Jahr mindestens zwei Prozent seiner Schulden ab.
• Variante zwei: Der Kunde vereinbart mit seiner Bank, dass die Summe, die er normalerweise tilgen würde, in einen neuen oder bereits bestehenden Bausparvertrag fließen soll und das Bankdarlehen nach dessen Zuteilung getilgt wird. In diesem Fall muss er anschließend nur noch das Bauspardarlehen zurückzahlen.
Der Vorteil dieser Gestaltungsvariante: Der Kunde weiß bereits bei Abschluss des Bausparvertrages, wie hoch der zukünftige Kreditzins und die monatliche Rückzahlungsrate sein werden. Das gibt maximale Planungssicherheit.
Doch lohnt sich der Abschluss auch finanziell?
Noch vor zehn Jahren – und damit mitten in der Niedrigzins-Phase – konnten Kunden mit Bausparverträgen einen guten Schnitt machen. Damals ergaben unsere Berechnungen, dass ein Käufer mit einem BHW-Bausparvertrag besser fahren würde als mit einem klassischen Bankdarlehen, wenn er unterstellt, dass die Bauzinsen 2026 mehr als 3,53 Prozent betragen.
Der Mittelwert von Bankdarlehen liegt aktuell laut FMH-Datenbank bei 3,68 Prozent. Damit wäre die Bausparlösung die bessere Entscheidung gewesen.
Doch wie ist die Lage heute?
Aktuelle Berechnungen kommen zu überraschenden Ergebnissen. Um das zu erfahren, haben wir von der FMH alle Bausparkassen angeschrieben und gebeten, uns ihre Musterberechnungen für die Vertragszuteilung innerhalb von zehn und 15 Jahren zu senden. Immerhin vier private und zwei LBS-Bausparkassen waren bereit, uns Daten zu liefern: Das waren die Signal Iduna Bausparkasse, BHW, Badenia, BKM, die LBS Süd und die LBS-Saar: Ob die anderen Bausparkassen befürchtet haben, nicht gut abzuschneiden, oder aus anderen Gründen nicht reagiert haben, können wir nur mutmaßen.
Auf Basis der Angaben der teilnehmenden Bausparkassen haben wir die gleiche Rechnung angestellt, wie für den BHW-Kunden vor zehn Jahren:
Verglichen wurde ein klassisches Annuitätendarlehen mit sehr guten Konditionen, das einmal direkt getilgt wird, mit einem Verfahren, in dem stattdessen ein Bausparvertrag zur späteren Tilgung abgeschlossen wird. Wenn der Bausparvertrag in zehn oder 15 Jahren zugeteilt wird und die Rückzahlung des Bauspardarlehens beginnt, ist der Bausparzins und die Ratenhöhe laut Bausparvertrag vorgegeben.
Um die beiden Varianten vergleichen zu können, haben wir dann ermittelt, wie hoch der Zinssatz beim Annuitätendarlehen steigen dürfte, damit beide Modelle über die gesamte Finanzierungszeit die gleiche monatliche Rate und Finanzierungsdauer aufweisen. Das klare Ergebnis war selbst für uns überraschend.
Schon bei einem moderaten Zinsanstieg sind Bausparverträge oft die bessere Wahl
Wenn man unterstellt, dass der Anschlusszins beim Annuitätendarlehen (klassisches Darlehen mit Tilgung direkt bei der Bank) nur bis fünf Prozent ansteigt, dann haben alle Bausparkassen, die an der Umfrage teilgenommen haben, mindestens einen Tarif, der am Ende günstiger ist. Bei unterschiedlichen Modellvorgaben sank der notwendige Anschlusszins in Einzelfällen sogar auf bis zu 4,25 Prozent.
Wer eine Finanzierungssicherheit über 20 Jahre wünscht, unterbietet sogar den TOP-Zins von 3,80 Prozent eines Bankdarlehens. Auch bei Finanzierungslaufzeiten von 25 oder 30 Jahren können die Bausparmodelle mit den Bankmodellen mithalten. Zins- und Belastungssicherheiten sind die Stärken von Bausparkassen.
Fazit: Bausparverträge haben durchaus noch ihre Berechtigung. Sie sind in jedem Fall eine Versicherung gegen unbekannte Anschlussfinanzierungen und bieten extreme Planungssicherheit. Ob sie sich im Einzelfall lohnen, hängt allerdings von zahlreichen Faktoren ab, die sich oft dem Einfluss der Kunden entziehen. Eine unabhängige Beratung von ausgezeichneten Baufinanzierungsvermittlern wäre eine Empfehlung oder eine intensive eigene Beschäftigung mit dem Thema.
Wer diese Berechnungen selbst anstellen will, kann dies auf der FMH-Seite selbst für einen Betrag von 6,99 Euro pro Berechnung vornehmen.
Alternativ können Interessenten ihr Bausparangebot nebst Berechnungsauftrag formlos an die FMH schicken. Für 175 Euro inkl. MwSt. erhalten sie dann binnen drei Tagen eine Gegenüberstellung der beiden unterschiedlichen Modelle – und damit eine wichtige Entscheidungshilfe.
Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.
