Frankfurter Immobilienmarkt: Warum nur wenig in Bürohäuser investiert wird | ABC-Z
Mehr als 55 Euro je Quadratmeter werden derzeit für Büros in Frankfurter Toplagen gezahlt. Das ist eine ordentliche Steigerung gegenüber dem Niveau der jüngsten Zeit. Im langjährigen Vergleich jedoch sind die Mieten niedrig. Darauf hat Gregor Seikel, Partner der Anwaltskanzlei Oppenhoff, kürzlich beim „Immotalk“ mit Branchenvertreten hingewiesen. Schon Ende der Neunzigerjahre hätten die Quadratmetermieten vereinzelt die Schwelle von 100 Mark überschritten. Das wären unter Berücksichtigung der Inflation heute rund 80 Euro.
Legt man die gestiegenen Baukosten zugrunde, müsste der Quadratmeter Bürofläche monatlich sogar rund 100 Euro kosten. Von diesem Niveau – das in London und Paris durchaus erreicht wird – sind die heutigen Mieten in Frankfurt weit entfernt, obwohl moderne Gebäude meist deutlich besser ausgestattet sind als vor 25 Jahren.
Der Steigerung bei den Mieten steht eine Flaute bei den Investitionen gegenüber. „Zurzeit geht es dem Immobilienmarkt nicht gut“, sagte Seikel. „Es wird immer schwieriger, eine Investition gewinnbringend zu rechnen.“ Seine Kollegin Stefanie Minzenmay nannte in ihrer Aufzählung gefragter Immobilienanlagen zwar Einzelhandelsflächen in 1a-Lagen, Logistik- und Gesundheitsimmobilien, nicht aber die für Frankfurt besonders wichtigen Büros.
Doch es gibt Anzeichen für eine Wende. Zum „Immotalk“ traf sich die Branche im Opernturm – dem Frankfurter Hochhaus in Toplage, das unbestätigten Gerüchten zufolge zum Verkauf steht. Die Preisvorstellungen für den Turm, der mit der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG einen weiteren prominenten Mieter bekommt, sollen britischen Marktbeobachtern zufolge bei 900 Millionen Euro liegen. Das wäre eine gewaltige Summe, hat es doch in jüngerer Zeit keine Transaktionen in solchen Preisregionen gegeben.
„Für die ganz großen Tickets gibt es wenig Nachfrage“
Der Gesamtumsatz bei Büro- und Verwaltungsgebäuden betrug im vergangenen Jahr nach Angaben des Gutachterausschusses für Immobilienwerte rund 500 Millionen Euro. 2018 war diese Summe noch ungefähr sechsmal so hoch. Im ersten Halbjahr 2025 hat sich zwar die Zahl der Großtransaktionen mit Kaufpreisen von mehr als zehn Millionen Euro mehr als verdoppelt; mit insgesamt sieben Abschlüssen für insgesamt rund 158 Millionen Euro ist das Volumen aber im langjährigen Vergleich gering.
„Für die ganz großen Tickets gibt es wenig Nachfrage“, sagt Daniel Milkus, Leiter der Frankfurter Niederlassung des Maklerhauses Aengevelt im Gespräch mit der F.A.Z. An fehlendem Kapital von Investoren liege es nicht. „Geld ist da“, sagt Milkus. „Die Frage ist nur, wann sich ein Preisniveau etabliert, das funktioniert.“ Das bedeutet: Preise, die in der Null-Zins-Phase bis 2022 erzielt wurden, lassen sich heute nicht mehr realisieren. „Aber die nötigen Korrekturen bleiben aus“, stellt Milkus fest. Riza Demirci, Geschäftsführer des Maklerunternehmens BNP Paribas Real Estate, hält Abschläge von 25 bis 30 Prozent für nötig.
Vor allem der Verkauf von Büroimmobilien, die für eine Umwandlung in Wohnungen geeignet wären, scheitere häufig am Preis, so Milkus. Dabei gäbe es gerade im Segment der älteren Bürogebäude Bedarf dafür. Denn der Leerstand wächst: Aengevelt beziffert die sogenannte Angebotsreserve in Frankfurt zum 30. Juni auf rund 1,3 Millionen Quadratmeter – fast 200.000 Quadratmeter mehr als ein Jahr zuvor. Das bedeutet, dass es derzeit für mehr als elf Prozent der Frankfurter Büroflächen keinen Nutzer gibt. Betroffen sind vor allem weniger zentrale Lagen wie Niederrad.
Hohe Baukosten treffen Neubau und Substanz
Das liegt an einem Trend, den Makler als „Flight to quality“ bezeichnen, also die Flucht in besonders hochwertige Büros in Toplagen. Zum einen hat das mit dem Bestreben zu tun, Mitarbeiter aus dem Homeoffice zurück ins Büro zu locken und ihnen ein attraktives Umfeld zu bieten. Zum anderen führen Nachhaltigkeits-Berichtspflichten dazu, dass Mieter moderne Gebäude bevorzugen, die den neuesten ökologischen Standards entsprechen. Immer häufiger fänden sich „Green Deal“-Klauseln in Mietverträgen, sagt Minkenmay. Das habe Auswirkungen auch auf den Investmentmarkt. „Investoren bevorzugen Qualität statt Quantität.“
Auch Demirci rechnet damit, dass trotz der Diskussionen um den „Green Deal“ auf europäischer Ebene das Thema Nachhaltigkeit weiterhin eine zentrale Rolle spielen wird. Dass derzeit nur wenige Objekte gehandelt würden, liege an der Zurückhaltung der Eigentümer. „Wer nicht verkaufen muss, verkauft derzeit nicht.“
Allerdings sieht er auch Anzeichen für eine Wiederbelebung des Marktes – zumindest im Segment von Kaufpreisen bis 50 Millionen Euro. „Jenseits der 100 Millionen Euro sind die Banken zögerlich bei der Finanzierung“, sagt er. Auch bei Projektentwicklungen sei wieder mehr Aktivität festzustellen. „Das wird sich auch auf den Investmentmarkt auswirken.“ Gerade Hochhäuser werden seiner Einschätzung nach auch künftig sehr gefragt sein.
Immobilienanwalt Seikel sieht vor allem einen Hebel, um den Investmentmarkt zu beleben. „Wir müssen die Baukosten wieder auf ein vertretbares Maß bringen.“ Das betreffe nicht nur den Neubau, sondern auch die Renovierung älterer Gebäude. Mit dieser Aussage stößt Seikel auf Zustimmung bei Thomas Reimann, Bauunternehmer aus Bad Vilbel und Gastgeber des Immotalks: „Wir dürfen nicht nur darüber reden, wir müssen handeln.“ Die Aufbruchstimmung in der Baubranche sei aber schon zu spüren.
