„Dann reden wir nicht mehr nur über einen Heizungstausch“ | ABC-Z
Unsanierte Häuser und Wohnungen sind deutlich günstiger als Neubauten. Doch hohe Modernisierungskosten und komplizierte Sanierungsmaßnahmen, etwa bei der Heizung, verunsichern viele Käufer. Zudem schauen Banken heutzutage genau hin: Wer nicht saniert, riskiert niedrigere Beleihungswerte und schlechtere Konditionen bei der Baufinanzierung. Lohnt sich der Kauf einer solchen Immobilie dann überhaupt noch?
Die Berliner Lukas Steinhilber und Henning von Oesen kennen viele dieser Probleme aus der Praxis. Ihr Unternehmen Wallround spezialisiert sich auf die Sanierung von Mehrfamilienhäusern. Oft ließen sich hohe Kosten schon mit einer durchdachten Planung vermeiden, sagen die Experten. Gleichzeitig warnen sie vor bürokratischen Hürden und einem bekannten Denkfehler bei der Wärmepumpe. Mit welchen Kosten Immobilienbesitzer bei der Sanierung realistisch rechnen können.
Sanierung der Heizung: Darum zögern Eigentümer bei Wärmepumpe & Co.
Viele Berliner Gebäude aus den 50er- bis 70er-Jahren wurden bisher energetisch kaum modernisiert. Vor allem in Neukölln, Kreuzberg und Charlottenburg sei der Sanierungsbedarf besonders hoch, erklären Steinhilber und von Oesen: „Das sind gute Lagen, in denen lange wenig gemacht wurde“, sagt Steinhilber. Die Folgen zeigten sich mittlerweile bei den Immobilienpreisen.
Vor allem Mehrfamilienhäuser hätten in den vergangenen Jahren an Wert verloren. „Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf mussten teils Abschläge von bis zu 50 Prozent hinnehmen“, so die Experten. Viele Eigentümer schrecken aus guten Gründen vor solchen Projekten zurück – und doch kann es sich den Profis zufolge lohnen, eine unsanierte Immobilie zu kaufen.
Der Sanierungsexperte Lukas Steinhilber warnt bei der Wärmepumpe vor einer falschen Einschätzung von Kosten und Planungsaufwand.
© Wallround
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Wärmepumpe nach Sanierung? Laut Profi „nicht immer wirtschaftlich“
Eines der Hauptargumente gegen einen Altbau sind die zusätzlichen Sanierungskosten. Tatsächlich seien viele klassische Bauprojekte fehlerhaft organisiert, erklärt von Oesen: „Planer und Bauunternehmen sprechen am Anfang häufig nicht miteinander.“ Hinzu käme die Einzelvergabe an viele Gewerke. Dadurch reichten die Budgets nicht aus und Nachträge seien quasi „vorprogrammiert“, so der Experte.
Besonders die Heizungsmodernisierung ist ein heikler Kostenpunkt bei energetischen Sanierungen. Im Einfamilienhaus funktionieren klimafreundliche Lösungen wie die Wärmepumpe meist gut – besonders in Kombination mit Photovoltaik. Im Berliner Mehrfamilienhaus sieht das anders aus: Gerade Altbauten laufen häufig noch mit dezentralen Gasthermen für jede Wohnung.
Wallround wurde 2024 gegründet und verspricht Eigentümern einen festen Kostenrahmen sowie einen verbindlichen Fertigstellungstermin bei der Sanierung von Immobilien. Dabei übernimmt das Unternehmen sowohl Planung als auch Umsetzung der Projekte. Die Eigentümer zahlen dafür eine Provision.
Wer hier Wärmepumpen nutzen möchte, muss möglicherweise neue oder zusätzliche Steigleitungen durch das gesamte Gebäude ziehen. Teilweise sind auch neue Heizkörper nötig. Die Arbeiten finden dann in jeder Wohnung statt. „Dann reden wir nicht mehr nur über einen Heizungstausch, sondern über einen kompletten Umbau“, so Steinhilber. Neben den hohen Kosten steigt damit auch der Planungsaufwand, etwa zwischen Hausverwaltung, Eigentümern und Mietern: „Wenn Termine platzen, kippt der gesamte Zeitplan.“
In größeren Gebäuden stoßen Wärmepumpen laut von Oesen zudem oft an technische, regulatorische und wirtschaftliche Grenzen. Bei 20, 30 oder 40 Wohneinheiten reiche eine einzelne Anlage in der Regel nicht aus. Oft seien mehrere Wärmepumpen nötig, dazu stärkere Stromanschlüsse und mehr Platz. Das Problem: Hinterhöfe oder Dachflächen lassen sich hierfür nicht immer nutzen. „Die Wärmepumpe ist im Mehrfamilienhaus kein Allheilmittel und nicht immer wirtschaftlich“, so das Urteil des Experten.
Heizung: Regelungen verhindern Modernisierung
Zudem erschwerten regulatorische Vorgaben solche Umbauten. Ein Beispiel: In vielen Berliner Quartieren gilt der sogenannte Milieuschutz. Dieser soll verhindern, dass teure Modernisierungen die Mieten zu stark ansteigen lassen. Gleichzeitig schrieb das Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Ampel-Regierung bisher vor, dass Eigentümer und Verwaltungen nachhaltige Heizsysteme wie Wärmepumpen einbauen sollten. Diese sind im Betrieb zwar nachhaltiger und günstiger, im Einbau aber teurer. Die Folge: Der Milieuschutz schließt solche Vorhaben aus, Klimaziele und Mieterschutz kollidieren und blockieren dann die Modernisierung.
Immobilien-Profi Henning von Oesen klagt über regulatorische Vorgaben, die viele Modernisierungsmaßnahmen und Eigentümer blockieren.
© Wallround
„Hier entsteht ein Dilemma“, bemängelt von Oesen. „Der Eigentümer kann weder links noch rechts.“ In der Praxis würden viele Modernisierungsvorhaben aufgrund lokaler Regelungen abgelehnt oder vertagt, klagen die Experten. Viele Eigentümer können dann nur warten. Die neue Regierung unter Kanzler Friedrich Merz (CDU) einigte sich Ende Februar zumindest bereits auf eine Reform des GEG: So dürfen Immobilienbesitzer künftig wieder Öl- und Gasheizungen in ihre Wohnhäuser einbauen. Die wichtigsten Fragen und Antworten zur GEG-Reform.
Bisher hätten viele Eigentümer auch mit Übergangslösungen gearbeitet, so die Experten. Eine Option ist die Kombination einer Wärmepumpe mit einer Gasheizung, die bei extremen Temperaturen einspringt. Solche Hybridmodelle seien pragmatisch und oft wirtschaftlicher als eine rein elektrische Lösung, sagt der Experte. Eine weitere Möglichkeit sei Fernwärme: Hier sei ein Anschluss allerdings nur sinnvoll, wenn das Netz in unmittelbarer Nähe liege – ansonsten könne er fünf bis sieben Jahre in Anspruch nehmen. Zudem stamme ein großer Teil der Wärme noch immer aus fossilen Quellen. „Man tauscht häufig Gas gegen Gas“, so Steinhilber.
Dazu interessant: Stromfresser Wärmepumpe? Experte verrät wichtigsten Kosten-Hebel
Energetische Sanierung: Richtige Reihenfolge entscheidet über Preis
Wer eine Immobilie sanieren möchte, sollte neben dem Heizsystem aber auch die richtige Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen beachten. Hier können Eigentümer Geld sparen: „Man sollte zuerst das Gebäude effizient machen und sich dann um die Heizung kümmern“, sagt von Oesen. Wer ohne vorherige Dämmung auf eine neue Heiztechnik setze, verschlechtere häufig die Wirtschaftlichkeit. Ohne verbesserte Fassaden, Fenster oder Dächer stiegen der Energiebedarf und damit auch Größe und Preis der Anlage.
Ein unsaniertes Dach kann dem Experten zufolge auch zum Problem werden, wenn Feuchtigkeit eindringt. Dasselbe gilt für Schadstoffe im Bestand oder die Erneuerung alter Leitungen. Von Oesen und Steinhilber empfehlen daher die Sanierung von:
- Dach
- Fassade
- Fenster
- Kellerdecke
Das Dach entwickelt sich bei vielen Sanierungsvorhaben zum finanziellen und zeitlichen Problem.
© iStock / Getty Images | altmodern
Sanierung sinnvoll? Mit diesen Kosten sollten Eigentümer rechnen
Für Sanierungen einer einfachen Gebäudehülle fallen laut Steinhilber und von Oesen rund 600 bis 700 Euro pro Quadratmeter an. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 400 Quadratmetern wären das Gesamtkosten in Höhe von etwa 240.000 bis 280.000 Euro. Diese gelten aber nur für Fassade, Fenster, Dach und Kellerdecke. Im Inneren des Hauses seien Haustechnik, neue Leitungsstränge, Sanitärarbeiten und Abdichtungen die größten Kostenpunkte: Hier seien die Kosten individuell unterschiedlich und ließen sich im Voraus kaum pauschal einkalkulieren, so die Experten.
Je nach Größe kann eine Sanierung mehrere Monate dauern. Kleine Häuser mit zehn Wohnungen seien oft in etwa drei Monaten fertig, größere Projekte mit 50 oder mehr Einheiten könnten bis zu neun Monate beanspruchen. Trotz aller Hürden raten die Experten klar zur Modernisierung: „An erster Stelle steht der Werterhalt – aktuell oft sogar die Wertsteigerung“, sagen sie. Energieeffiziente Gebäude ließen sich besser finanzieren, verkaufen und langfristig bewirtschaften. Auch die Mieter würden von niedrigeren Energiekosten und höherem Wohnkomfort profitieren.
Allerdings gilt auch hier: Ein sorgfältiger Kassensturz ist unerlässlich. Unerwartete Kosten sind häufig, und Eigentümer sollten genau kalkulieren, ob sich Modernisierungsmaßnahmen langfristig rechnen. Einige Modernisierungsmaßnahmen, wie die Wärmepumpe, sind entgegen häufiger Annahmen nicht bei jedem Immobilientyp wirklich rentabel. Hilfreich kann auch der Blick auf Förderkredite von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder auf Landesebene sein.
Im Gespräch mit Lukas Steinhilber und Henning von Oesen, Gründer von Wallround, im Februar 2026
