Olching macht ein Minus mit seinen Wohnungen – Fürstenfeldbruck | ABC-Z
Die 27 000-Einwohner-Stadt Olching ist mit 253 städtischen Wohnungen ein Vorbild bei der Bereitstellung von kommunalem Wohnraum. Dieser bringt in Olching und auch in den Städten im Osten des Brucker Landkreises allerdings kaum ein finanzielles Plus ein. Kommunale Wohnungen können sogar Verluste produzieren, die die Stadtkasse zusätzlich strapazieren. Besonders ist das in Olching der Fall, das mit einem großen älteren Wohnungsbestand bestückt ist, der immer wieder hohe Sanierungskosten erfordert. Germering und Puchheim sind etwas besser dran, verfügen jedoch über weit weniger städtische Wohnungen als Olching.
Olchings städtische Wohnungen haben konservativ gerechnet einen Vermögenswert von etwa 50 Millionen Euro. Doch dieses beachtliche Vermögen wirft keine Rendite ab. Die Olchinger CSU führt das auf fehlendes Management bei der Wohnungsverwaltung im Rathaus zurück. Diesen Vorwurf hat Bürgermeister Andreas Magg (SPD) stets zurückgewiesen und auf den alten Wohnungsbestand verwiesen, der enorme Kosten verursache. Zudem hätten die Altmieter niedrige Mieten, die man nur nach und nach erhöhen könne. „Wir können im Altbestand die Mieten nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten anpassen. Bei Mieten auch noch von fünf Euro dauert das“, erwidert Magg den Kritikern im Stadtrat beständig.
Doch die CSU und ihr Fraktionsvorsitzender Tomas Bauer machten weiter Druck. Niedrige Mieten führten auch dazu, dass mögliche Wohngeld-Anträge nicht gestellt würden, argumentierte Bauer in seinem Schreiben an den Bürgermeister. Die CSU zeigte sich in der Sache allerdings auch selbst widersprüchlich: Als vor zwei Jahren 31 neue Sozialwohnungen am Großen Berg eingeweiht wurden, bezeichnete die Partei die Nettomiete von 12,50 Euro pro Quadratmeter als zu hoch. Die Stadt hat ihren Bestand auch noch mit sieben weiteren Wohnungen im neuen Gebäude am Nöscherplatz in der Stadtmitte ausgeweitet. Dort zahlen die Mieter 13,50 pro Quadratmeter.
Bauer lässt trotzdem nicht locker: „Der Verwaltungs-Haushalt 2025 weist für die städtischen Mietwohnungen ein Minus von 1,371 Millionen Euro aus“, kritisierte er in seiner Haushaltsrede. Aktuell müssen noch zusätzliche Investitionen in Höhe von 470 000 Euro getätigt werden, sodass sich die finanzielle Lage noch weiter verschlechtert. „Wir hatten gerade in diesem Jahr viele Mieterwechsel“, erläutert Kämmerer Robert Schuhbauer, „danach mussten die Wohnungen aufwendig saniert werden.“ Bauer reicht das nicht als Erklärung, er wirft der Rathausverwaltung Misswirtschaft vor: „Bei ordentlicher Wirtschaftsführung müsste bei unserem Wohnungsbestand mindestens eine schwarze Null stehen.“
Bürgermeister Magg, der nach 18 Jahren im Amt im kommenden Jahr nicht mehr kandidieren wird, stuft das unter der üblichen Vollmundigkeit der CSU ein. „Wir wollen günstigen Wohnraum bereitstellen“, assistiert ihm Kämmerer Schuhbauer, Profit machen sei nicht unbedingt die Absicht bei den städtischen Wohnungen. Private Investoren hielten sich mangels Gewinnaussichten momentan mit dem Wohnungsbau sehr zurück.
Nun soll ein „optimierter“ Regiebetrieb, so der Beschluss des Stadtrates, die Olchinger Wohnungen ins Plus bringen. Das ist laut einschlägiger Beschreibung „eine besondere öffentlich-rechtliche Unternehmensform auf der Grundlage der Gemeindeordnungen“, die wirtschaftlich geprägte öffentliche Aufgaben erfüllen soll. Die Alternative wäre die Gründung einer GmbH gewesen, die den Wohnungsbestand bewirtschaftet. Dafür gab es im Stadtrat keine Mehrheit, weil auch bei einem Übertrag der Wohnungen in eine GmbH voraussichtlich Grunderwerbssteuer anfallen würde. Stadträtin Marina Freudenstein (Grüne) hatte auch davor gewarnt, mit einer GmbH „bisher öffentliches Eigentum zu privatisieren“.
Freudenstein merkte auch an, dass die kommunalen Wohnhäuser nicht immer ein Verlustgeschäft gewesen seien. „Früher brachten unsere Wohnungen auch satte Einnahmen“, sagte sie. „In den 1980er- und 1990er-Jahren hätte man dann auch mehr investieren müssen“, zeigte sich Kämmerer Schuhbauer überzeugt. Den nun beschlossenen Regiebetrieb organisiert er gerade. Die Buchführung müsse dafür umgestellt und ein Wirtschaftsplan geschaffen werden, das werde noch bis 2026 dauern. Wunder dürfe man nicht erwarten, so der Kämmerer. Etwa 40 Prozent der Olchinger Wohnungen unterliegen laut Schuhbauer der Sozialbindung.
Die CSU würde auch gerne überprüfen lassen, ob Fehlbeleger die Wohnungen für Bedürftige blockieren. „Wie viele das sind, wissen wir nicht“, so Bauer. Es gebe aber kaum eine Möglichkeit, das herauszufinden. Zudem gehe die Sozialwohnungsberechtigung auf das Kind über, wenn es später in der Wohnung bleibt, diese werde also sozusagen vererbt.
Sozialbindung gibt es in Germering auch. Doch die mit 42 000 Einwohnern größte Stadt des Landkreises am westlichen Stadtrand von München verfügt nur noch über etwa 30 städtische Wohnungen. Vor gut 20 Jahren war das noch ganz anders, da waren es noch an die 300. Fast alle hat die Kommune damals verkauft, um die Stadtkasse zu sanieren. Einige Jahre danach stiegen die Mieten in Germering erheblich. Experten erklärten sie zur zweitteuersten Stadt nach München in der Region.
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Vor fünf Jahren kaufte man 15 neue Wohnungen für 5,6 Millionen Euro, die über das kommunale Wohnungsförderprogramm staatlich subventioniert wurden. Die wurden dann einkommensabhängig an Mieter vergeben. „Da sind wir mit einem Mietpreis von zehn Euro pro Quadratmeter eingestiegen“, erinnert sich Stadtkämmerer René Mroncz. Wenn er die Misere aus Olching vernimmt, ist er irgendwie froh, dass Germering sich nicht mit einem sanierungsbedürftigen Altbestand herumschlagen muss. „Minus machen wir aktuell nicht“, bilanziert Mroncz zufrieden.
Auch in Puchheim (21 000 Einwohner) ist das mit den 54 städtischen Wohnungen nicht der Fall. „Ein leichtes Plus schaffen wir damit“, bestätigt Harald Heitmeir, der Kämmerer der Stadt. Die Wohnungen verwaltet seit 2016 eine Tochtergesellschaft der Stadt, die „Wohnraumentwicklungsgesellschaft Puchheim“. Die ist auch für die Erweiterung des Wohnungsbestandes zuständig. „Die Neubaumieten bewegen sich ab 17 Euro pro Quadratmeter aufwärts“, teilt Heitmeir mit. Beim Bestand nähere man sich der Zehn-Euro-Marke. Man halte sich an den eigenen Mietspiegel.
