Recht: Welche Risiken haben befristete Mietverträge? – Stil | ABC-Z
Vielleicht ist das sogar eine Win-win-Situation: Mieter und Vermieter schließen einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag, weil der eine sicher weiß, dass er sich nur für diesen Zeitraum in einer bestimmten Stadt aufhalten wird, und weil der andere Klarheit hat, wann er selbst einziehen kann. Aber was wäre, wenn sich der Mieter verlieben würde? Und beschließen würde, nach zwei Jahren mit seiner Freundin zusammenzuziehen? Dann säße er in der Falle. „Denn bei einem Zeitmietvertrag ist die Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen“, stellt Marielle Eifler fest. „Das ist eine große Einschränkung“, fügt die stellvertretende Vorsitzende des Mietervereins zu Hamburg hinzu. Seine Mitarbeiter sehen Zeitmietverträge äußerst kritisch und haben daher ein Merkblatt mit dem Titel „Aufgepasst bei Zeitmietverträgen!“ veröffentlicht.
Zu dieser Art von Wohnraummietvertrag muss man auf jeden Fall wissen: Er läuft zu einem im Voraus festgelegten Termin ab; einer Kündigung bedarf es im Gegensatz zum unbefristeten Mietvertrag nicht. „Wenn aber nur das Datum drinsteht, wann der Vertrag endet, dann ist er unwirksam. Der Vermieter muss den Grund für die Befristung klar benennen“, betont Eifler. Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. 9. 2001 darf ein Zeitmietvertrag für Wohnraum nur noch dann abgeschlossen werden, wenn einer der gesetzlich definierten Gründe dafür vorliegt. Die beiden Parteien können den Zeitmietvertrag für eine beliebige Dauer abschließen.
Drei Gründe führt Paragraf 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) an, die einen Zeitmietvertrag rechtfertigen. Wenn etwa der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, ist das in Ordnung. Dabei genügt es aber nicht, wenn man etwa als Grund angibt: „Eigennutzung durch eines meiner Kinder“. Die Person, die nach dem Ende des befristeten Mietverhältnisses einziehen soll, muss namentlich genannt werden. „Ein weiterer anerkannter Grund ist die Ankündigung eines Umbaus“, sagt Marielle Eifler. Der Vermieter darf den Mietvertrag befristen, wenn er die Räume so verändern oder instand setzen möchte, dass diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Zu allgemein oder nebulös dürfen die Angaben dazu aber nicht sein: Den Grund für die Befristung eines Wohnraum-Mietverhältnisses formulierte ein Vermieter so: „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“. Komplettumbau? Der Begriff erschien dem Landgericht Berlin zu schwammig. Das sei kein ausreichender Grund für eine Befristung, weil der Mieter nicht abschätzen könne, ob das Projekt das Ende des Mietverhältnisses rechtfertigt. Der Vermieter hätte beim Abschluss des Mietvertrags den konkreten Inhalt und Stand seiner Planungen dem Mieter offenlegen müssen, befanden die Richter. Mal abgesehen davon war die Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung ohnehin nicht realisierbar (Az. 64 S 40/23).
Der dritte gesetzlich anerkannte Grund, den das BGB benennt: Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf des befristeten Mietverhältnisses an einen „zur Dienstleistung Verpflichteten“ vermieten, wie es im Gesetzestext heißt. Künftiger Bewohner könnte dann zum Beispiel der Hausmeister sein. Oder das Au-pair-Mädchen, das die Kinder des Vermieters betreut. Zulässig ist es auch, wenn der Vermieter die Wohnung als Werkswohnung für Mitarbeiter benötigt. Den anfangs genannten Grund für die Vermietung auf Zeit zu ändern, ist dem Vermieter übrigens nicht gestattet.
Und wenn Vermieter und Mieter ein Mietverhältnis nur für einen bestimmten Zeitraum schließen, ohne dass einer der drei Gründe geltend gemacht wird? Dann gilt das Mietverhältnis als für einen unbestimmten Zeitraum abgeschlossen. Und kann vom Mieter jederzeit im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben dazu gekündigt werden.
Wer einen alten Zeitmietvertrag hat, der vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossen wurde und der sich laut schriftlicher Vereinbarung jeweils um ein weiteres Jahr verlängert, sofern nicht gekündigt wurde, sollte dazu wissen: Ein solcher Vertrag ist weiterhin wirksam. Es gibt aber unabhängig von diesem Stichtag auch Sonderfälle, in denen der Vermieter ohne Angabe besonderer Gründe einen Vertrag für nur begrenzte Zeit anbieten darf. Eine solche Ausnahme-Regelung gilt zum Beispiel für Studentenwohnheime.
In jedem Fall müsse man es sich gut überlegen, ob man einen Mietvertrag auf Zeit schließen wolle, heißt es beim Mieterverein zu Hamburg. Denn damit unterschreibe man unweigerlich seinen Auszug beziehungsweise Rauswurf. Die Chance auf Vertragsverlängerung besteht nur dann, wenn sich das Vorhaben des Vermieters zerschlägt oder verzögert.
