Oberschleißheim: Streit um Boardinghouse und Studentenwohnen – Landkreis München | ABC-Z

Solche Projekte sind im Münchner Umland keine Seltenheit: Grundstücke werden vererbt, von Immobilienentwicklern gekauft und anschließend so bebaut, dass das Baurecht maximal ausgeschöpft wird. Für die Eigentümer bedeutet das höhere Gewinne, für die Gemeinden zusätzlichen Wohnraum. In Oberschleißheim jedoch stößt ein solches Vorhaben auf Widerstand – denn geplant ist kein klassisches Wohnhaus, sondern ein Boardinghouse mit Wohnen auf Zeit.

Und schon war der Konflikt zwischen Eigentümer und Gemeinde eröffnet: Kritiker sehen in dem Bauvorhaben einen Fremdkörper im Wohngebiet und werfen dem Investor krasse Profit-Maximierung vor. Der Bauherr selbst weist das zurück. Die Kritiker sollten einfach mal die Realität anerkennen. „Das ist etwas Grundsätzliches“, klagt Andreas Müller von der Müller Vermögensverwaltung und Immobilien GmbH in Karlsfeld. Die Verantwortlichen argumentierten so, als wäre in Oberschleißheim die Zeit stehen geblieben. Seit Monaten werde ihm Baurecht verwehrt. „Das ist nichts anderes als Bürokratie“, sagt er und kündigt juristische Schritte an.

Der Immobilien-Entwickler hatte das Grundstück mitsamt einem Häuschen an der Feierabendstraße gekauft. Der Straßenname weckt Assoziationen an klassisches Wohnen: an ein Zuhause, in dem man den Arbeitstag gemütlich ausklingen lässt. Genau darauf berufen sich die Kritiker des Projekts.  Auf jeden Fall lehnten die Gemeinderäte einen erstmals im August 2025 gestellten Antrag auf Vorbescheid ab, der ein Boardinghouse oder ähnliche Nutzung an dieser Stelle vorsah. Zwischenzeitlich standen auch Zimmer für Studierende zur Diskussion. Zuletzt favorisierte der Bauwerber bei seinem dritten Anlauf ein Apartmenthaus mit Mitarbeiterwohnungen und temporäres möbliertes Wohnen. Peter Benthues (CSU) erklärte im Bauausschuss: „Das passt nicht in das Wohngebiet“. Es würde sich kein „nachbarschaftliches Zusammenleben“ einstellen.

Öffentliche Zweifel an der Renditeorientierung des Investors spielten in der Debatte bislang keine Rolle. Dabei gilt der Standort auch für klassische Wohnnutzung als lukrativ: Schon der Ersatz des alten kleinen Hauses durch ein Mehrfamilienhaus könnte Wohnraum für mehrere Familien schaffen. Ein Blick auf eine Immobilien-Seite im Internet zeigt, was für Mieten in Oberschleißheim erzielt werden könnten. Für eine Drei‑Zimmer‑Wohnung mit 91 Quadratmetern werden derzeit rund 1995 Euro Kaltmiete verlangt. Stattdessen hat der Investor ein Konzept für ein Gebäude vorgelegt, das in seiner von ihm favorisierten Version 24 Wohneinheiten, darunter Zimmer, mit bis zu 30 Bewohnern in möblierten, auf Zeit begrenzten Unterkünften, vorsähe. Kritiker bemängeln, dass dieser Plan sehr viele Menschen auf sehr engem Raum vorsieht.

Beim Münchner Mieterverein sind solche Modelle bekannt. „Es ist ja schön, wenn jemand investiert“, sagt die stellvertretende Geschäftsführerin Monika Schmid-Balzert. Sie räumt ein, dass auch Studierende Wohnraum benötigten und Unternehmen darauf angewiesen seien, Mitarbeiter für gewisse Zeit im Raum München einzuquartieren. Das möblierte Wohnen auf Zeit werde jedoch häufig gezielt genutzt, um Mietspiegel und Mietpreisbremse zu umgehen. Solche Modelle hätten mittlerweile Konjunktur. „Das ist tatsächlich eine Entwicklung in München.“ Und: „Natürlich ist das zur Gewinnoptimierung gedacht.“ Dahinter stecke oft das Kalkül, dass Eltern internationaler Studierender den lokalen Mietmarkt nicht kennen und hohe Preise akzeptieren würden. Auch für große Unternehmen spiele die Miethöhe für nach München entsandte Beschäftigte häufig keine Rolle.

Der Investor Andreas Müller weist den Vorwurf zurück, sein Projekt sei allein auf Gewinnmaximierung ausgerichtet. Im klassischen Wohnungsbau ließen sich ähnliche Renditen erzielen. Sein Konzept des Wohnens auf Zeit sei vielmehr sachlich begründet. Kern des Problems ist aus seiner Sicht, dass es so idyllisch, wie der Name vermuten ließe, an der Feierabendstraße nicht zugehe. Die Staatsstraße ist die stark befahrene zentrale Nord-Süd-Verbindung mitten durch den Ort. Wer raus will nach Unterschleißheim und weiter, muss dort durch. Morgens und abends staut es sich, weshalb die Anrainer hinter hohen Zäunen und Hecken Schutz vor Lärm und Staub suchen. Im Garten hinter den Häusern ist die Situation nicht besser. Dort verläuft direkt die mehrgleisige Bahntrasse München-Landshut. Regional- und Fernzüge, S-Bahnen sowie Güterverkehr rattern vorbei.

Ein Lärmaktionsplan der Regierung von Oberbayern weist das Gebiet als stark belastet aus. Mehr als 70 und stellenweise sogar 75 Dezibel werden zwischen Staatsstraße und Gleisen gemessen. Andreas Müller sagt dazu, „ab 70 Dezibel ist kein normales Wohnen mehr möglich“. Dort könne niemand bei offenem Fenster schlafen. Sein Wohnen auf Zeit dagegen sei die „passende Variante“ für diesen exponierten Standort.

Aus seiner Sicht müssen sich die Verantwortlichen in Oberschleißheim wie in den anderen Kommunen rund um München ehrlich machen. Der gesamte Raum erlebe einen massiven Zuzug und eine entsprechende Zunahme an Verkehr. Aus Dörfern würden urbane Gebiete. Oberschleißheim sei gerade im Bereich rund um den Bahnhof ein verdichteter Raum. „Stadtmitte ist das“, sagt Müller, und vergleicht die Situation mit München. „Das ist kein Dorf mehr.“ Unerwähnt lässt Müller allerdings die Tatsache, dass einige Hundert Meter südlich vom Bahnhof die Ludwig-Maximilians-Universität für Hunderte Millionen Euro mächtige Gebäude für die tierärztliche Fakultät errichtet, die aus der Münchner Innenstadt dorthin verlegt wird. Ein Health-Campus ist als Gewerbegebiet geplant. In Mittenheim im Norden wächst ein neuer Ortsteil heran. Der Verkehr auf der Feierabendstraße dürfte also weiter zunehmen.

Als Kontrast dazu steht der handgezeichnete und im Internet abrufbare gültige Bebauungsplan, der aus dem Jahr 1953 stammt. Damals hieß die Straße noch Bezirksstraße, die Gleisanlagen hinter den kleinen Wohnhäusern wurde noch mit „Reichsbahn“ beschrieben. Neuere planerische Überlegungen für das Gebiet – etwa auf Grundlage des übergeordneten Flächennutzungsplans – wurden seither nicht festgesetzt. Im Flächennutzungsplan ist für das Areal inzwischen kein reines Wohnen mehr vorgesehen, vielmehr ist es als Mischgebiet ausgewiesen. Eine Autowerkstatt zeugt davon, deren Erweiterung der Bayerische Verwaltungsgerichtshof 2008 zuließ. Das Gericht stellte damals fest, dass dies einer Einstufung der Umgebung als „faktisches allgemeines Wohngebiet“ entgegenstehe. Müller legt dazu Papiere vor und sagt, das alles werde von der Gemeinde ignoriert.  Maßgeblich sei der Gebietscharakter, der sich aus den tatsächlichen Verhältnissen ergebe. Das von ihm geplante Gebäude füge sich in die Umgebung ein. Da stünden schon Mehrfamilienhäuser. „Das ist nichts Außergewöhnliches.“

Dennoch hat das Bauamt das Grundstück zuletzt im Bauausschuss als in einem „allgemeinen Wohngebiet“ liegend eingestuft und – anders als vom Gemeinderat beschlossen – eine Genehmigung des Boardinghouses „ausnahmsweise“ empfohlen. Immobilien-Entwickler Andreas Müller setzt mittlerweile auf die übergeordnete Behörde im Landratsamt. „Das ist ein Fall für die Bauaufsicht“, sagt er. Er habe diese direkt nach der jüngsten Ablehnung seiner Bauvoranfrage in Oberschleißheim eingeschaltet. Er poche darauf, dass der aus seiner Sicht rechtswidrige Beschluss des Gemeinderats ersetzt und positiv beschieden wird.

Zudem stellt der Investor in einem Schreiben eine Klage auf Schadenersatz in Aussicht. Seit August kämpfe er um Baurecht. Inzwischen habe er das alte Haus wieder zwischenvermietet. „So wie es aussieht“, sagt Müller, „wird es noch dauern.“