Hier erwarten Profis den deutlichsten Anstieg | ABC-Z
Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre scheint sich der deutsche Immobilienmarkt zu stabilisieren. Die Immobilienpreise steigen, wenn auch moderat. Für 2026 erwarten Profis aus der Branche einige weitere Veränderungen. Gegenüber unserer Redaktion erklären sie, welche Art von Immobilien im neuen Jahr besonders gefragt sein könnte und welcher Typ den Prognosen zufolge klarer Wertverlierer wird. Auch für die Immobilienpreisentwicklung in Berlin haben die Experten eine klare Erwartung.
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Prognosen 2026: Werden Immobilienpreise wieder steigen?
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind 2025 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt haben sie im zweiten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 3,2 Prozent zugelegt. Damit stiegen die Preise gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal zum dritten Mal in Folge. Zuvor waren sie über längere Zeit gesunken. Hält der Aufwärtstrend auch 2026 an?
„Eine Korrektur hat – abgesehen von wenigen Hotspots in den Big-7-Städten – bereits 2022 und 2023 stattgefunden“, sagt Martin Englert, Geschäftsführer der LBS Immobilien Nordwest. Seitdem stiegen die Preise wieder, „wenn auch bisher nur knapp über der Inflationsrate“. Einen Rückgang sieht Englert „allenfalls bei modernisierungsbedürftigen Altbauten, weil hier die anstehenden Investitionskosten eingepreist werden müssen“. Preissteigerungen erwarten die Experten in Ballungsräumen und deren Umland.
Die Immobilienpreise steigen, doch für eine wirklich positive Entwicklung zählen einige wichtige Merkmale.
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Immobilienpreise in Berlin & Co.: Profi mahnt zur Vorsicht
Fabian Rausch von der Immobilien-Beratung Freundeskreis-Gruppe rechnet mit starken Preissprüngen „wo Neubau praktisch zum Stillstand gekommen ist und gleichzeitig Zuzug anhält“. Das betreffe Arbeitsmarktmagneten wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Umland. „Die Preisrally wird nicht überall stattfinden, aber in gefragten Metropolen dürfte sie sich 2026 beschleunigen“, so Rausch.
Hendrik Richter von der Immobilienplattform Ohne-Makler bestätigt: „Die Ballungsräume [werden] von steigenden Preisen profitieren, so seine Prognose. Auch B-Lagen mit mindestens 200.000 Einwohnern wie Kiel, Essen, Augsburg oder Leipzig sieien lukrativ. „In einigen dieser B-Städte wird der Anstieg vermutlich sogar höher sein“, so Richter.
Aber: „Vorsichtig wäre ich bei C- und D-Lagen.“ Während C-Städte regional wichtig sind und national weniger Einfluss haben, fokussiert sich die Funktion von Orten und Städten in D-Lagen vor allem auf das direkte Umland. Hier sieht Richter das Investitionspotenzial kritisch: Fehle es an wirtschaftlicher Aktivität, guter Anbindung und zögen die Menschen eher weg, seien sinkende Preise wahrscheinlich.
Florian Bauer von der Bauer Immobilien-Unternehmensgruppe sieht B-Lagen ebenfalls als „echte Wachstumschampions“. Als Beispiele nennt er Städte wie Krefeld, Duisburg, Mönchengladbach, Münster, Bremen, Dresden, Hannover oder Mannheim. Sie vereinten „vergleichsweise niedrige Einstiegspreise mit prosperierender Wirtschaft, positiver Bevölkerungsentwicklung und moderner Infrastruktur“, so der Experte.
Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.
Wohnung oder Einfamilienhaus? Diese Immobilien „steigen im Preis schneller“
Auch bei der Wertsteigerung unterschiedlicher Immobilienarten spiele die Lage 2026 „ein Stück weit“ eine Rolle, erklärt Richter. Wohnungen in den Ballungszentren blieben begehrte Immobilien, vermutet er. LBS-Experte Englert ergänzt: „In den wirtschaftlich stabilen Regionen gibt es durch den anhaltend schwachen Neubau einen großen Nachholbedarf an kleinen und mittelgroßen Wohnungen.“ Junge Familien suchten „händeringend bezahlbare Eigenheime“. Wenn der Preis stimme, seien sie auch bereit, in deren Sanierung zu investieren.
Stephan Gerlach von der Gerlach Immobilien-Gruppe sieht Wohnungen ebenfalls im Vorteil: „Wohnungen steigen im Preis schneller als Mehrfamilienhäuser“, sagt er. Er rät Käufern zu schnellen Entscheidungen, „weil niedrige Angebote immer schneller vom Markt verschwinden“. Bauer sieht von Investmentseite ebenfalls Wohnungen als beste Idee. Ideal sei „eine Wohnung mit mehreren Zimmern in einer attraktiven B-Lage“, sagt er. Dort können Eigentümer „an verschiedene Zielgruppen vermieten“.
Bei Einfamilienhäusern differenzieren die Experten stärker. „Einfamilienhäuser bleiben gefragt, aber selektiv: Gute Lagen performen, periphere Lagen stagnieren“, sagt Rausch. Richter nennt die Energieeffizienz als zentralen Faktor für den Preiseinfluss: Wer Immobilien mit veralteten Heizungen anbiete, finde „schwerer Kaufinteressenten und muss mit Abschlägen rechnen“, urteilt der Experte.
Als Verlierer nennen die Profis vor allem Gewerbeimmobilien außerhalb der Top-Lagen. „In Innenstädten von Hamburg, Berlin oder Frankfurt werden Büros weiterhin laufen“, sagt Richter. Aber schon in Randlagen sehe die Welt anders aus. Der Grund: „Firmen drosseln den Flächenbedarf durch Home-Office dauerhaft nach unten.“
Ein Immobilientyp könnte 2026 klarer Investmentverlierer werden, so die Profis.
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Immobilienpreise 2026: Diese Faktoren könnten die Entwicklung beeinflussen
Der entscheidende Faktor für die Entwicklung der Immobilienpreise 2026 bleibe der aufgestaute Nachfragedruck nach Wohnraum, sagt Englert. Dieser treibe die Mieten weiterhin in die Höhe. Risiken für den Markt seien die geopolitische Lage und deren Einfluss auf Inflation und Verfügbarkeit von Material und Bauleistung.
„Mit zaghaft steigenden Baugenehmigungen und politischem Bestreben nach Vereinfachung [gibt es] einen Silberstreif am Horizont“, so Englert. Das merke er an einer deutlichen Steigerung des Finanzierungsgeschäfts. Auch Rausch von der Freundeskreis-Gruppe betont: „Wenn Baukosten, Genehmigungen und Standards nicht vereinfacht werden, bleibt die Knappheit bestehen – und damit der Preisdruck.“
Die Kreditkosten für Baufinanzierungen haben den Profis zufolge eine untergeordnete Rolle bei der Immobilienpreisentwicklung 2026. „Die Bauzinsen bleiben nach Meinung der meisten Experten stabil bis leicht steigend“, sagt Englert. Richter ergänzt: „Das Einpendeln der Bauzinsen bei 3,5 bis 4,0 Prozent hat Käufern etwas mehr Planungssicherheit gegeben.“
Geopolitische Krisen können den Immobilienmarkt 2026 beeinflussen.
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Immobilienpreise in Berlin: Mikro-Lagen entscheiden
Speziell für Berlin erwarten die Profis eine differenzierte Entwicklung. Hendrik Richter spricht von einer „uneinheitlichen Preisentwicklung“ in den Jahren 2024 und 2025. Ausschlaggeben seien die Objektart und die Wohnfläche. Der Experte nennt unterschiedliche Beispiele aus den Daten von Ohne-Makler:
- Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter für Wohnungen sei seit 2024 von 5936 Euro auf 5961 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
- Die Preise für kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern sei um knapp 100 Euro auf 5952 Euro pro Quadratmeter gesunken.
- Bei Wohnungen zwischen 40 und 90 Quadratmetern „kletterten die Preise im Jahresverlauf auf durchschnittlich 5519 Euro“.
- Im Vergleich zu 2024 seien die Häuserpreise in Berlin von durchschnittlich 5012 Euro pro Quadratmeter auf 4904 Euro gesunken.
Richters Fazit: „Speziell Objekte mit großen Wohnflächen haben an Wert verloren.“ Im Durchschnitt rechnet er insgesamt mit einer weiteren Preissteigerung für 2026. Allerdings werde diese gemessen an den letzten Monaten voraussichtlich weniger stark als in den anderen Metropolen ausfallen, so Richter.
Gerlach von der gleichnamigen Immobiliengruppe macht in Berlin auch Bezirk und Mikrolage für die Preisentwicklung verantwortlich: „Als Faustformel gilt: Je weiter weg aus den exklusiven Top-Lagen in der City, desto höher können die Chancen auf günstigen Einkauf und lukrative Renditen sein“, so der Profi. Auch ein guter Gebäudezustand mache „kräftigere Preissteigerungen“ möglich, sagt Florian Bauer. Aufgrund der extremen Nachfrage in Berlin rechnet er fest mit steigenden Preisen.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den nächsten zehn Jahren?
Das prognostizieren die Experten für die nächste Dekade auch deutschlandweit. „Die nächsten zehn Jahre werden weiter von Knappheit geprägt sein“, befürchtet Fabian Rausch. Deutschland baue zu wenig und verschärfe gleichzeitig die Anforderungen an Neubauten. „Starke Städte und gefragte Umlandlagen werden weiter wachsen, während strukturschwache Regionen stagnieren oder verlieren“, so der Experte.
Richter sieht es ähnlich: „Wohnungen und Häuser mit einem modernen energetischen Zustand in guter A- oder B-Lage werden sehr wahrscheinlich langfristig im Preis steigen.“ Umgekehrt gelte: „Schlechter Gebäudezustand und schlechte Lagen werden Preise drücken.“
Gerlach sieht ebenfalls Aufwärtspotenzial: „Verknappung von Wohnraum durch fehlenden Neubau und steigende Nachfrage durch Zuzug sind beides Indikatoren für ein großes Plus bei den Preisen für Wohnimmobilien.“ Das gelte besonders dann, wenn die regionale Wirtschaft floriere und die Infrastruktur modern sei. Eine pauschale Vorhersage will der Profi allerdings nicht geben. Veränderungen sind eben immer möglich.
Pressemitteilung 347/25 – „Verbraucherpreisindex im September 2025“, in: destatis.de. Zuletzt abgerufen am 10.12.2025
Im Gespräch mit Martin Englert, Geschäftsführer der LBS Immobilien Nordwest im Dezember 2025
Im Gespräch mit Fabian Rausch, Leiter Kundenberatung, Freundeskreis Gruppe im Dezember 2025
Im Gespräch mit Hendrik Richter, CEO, ohne-makler im Dezember 2025
Im Gespräch mit Florian Bauer, CEO, Bauer Immobilien Unternehmensgruppe im Dezember 2025
Im Gespräch mit Stephan Gerlach, CEO, Gerlach Immobilien Gruppe im Dezember 2025
