Fürstenfeldbruck: Weniger Vorschriften – günstigere Mieten – Fürstenfeldbruck | ABC-Z

Im Landkreis Fürstenfeldbruck fehlen Tausende einigermaßen erschwingliche Wohnungen. Nun will der Bund mit dem Bau-Turbo den Paragrafendschungel entschlacken und neuen Schwung in den Wohnungsbau bringen. Wie das funktionieren könnte, wird mit dem Modellprojekt nach dem vereinfachten „Gebäudetyp E“ ausgelotet. Auch für den geförderten Wohnungsbau im Freistaat sollen Vorgaben ausgelichtet oder gleich ganz abgeschafft werden.

Wird Bauen im Landkreis also unkomplizierter und billiger, wie dies auch kürzlich auf der Baukonferenz im Veranstaltungsforum die zentrale Forderung war? Ja, hofft Landrat Thomas Karmasin (CSU). Er begrüßt eine Deregulierung. In der Praxis müsse diese ihre Wirksamkeit aber noch unter Beweis stellen, sagt Christoph Maier, Geschäftsführer der Kreis-Wohnungsbaugesellschaft.

Um die 5400 Wohnungen fehlen nach einer regionalen Erhebung des Pestel-Instituts. In den nächsten fünf Jahren müssten in dem 99 000 Haushalte umfassenden Landkreis jährlich etwa 1600 neue gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Eine im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel erstellte Studie kommt zu dem Schluss, dass sich die „angezogene Handbremse beim Neubau“ mit günstigen Krediten, vor allem aber durch das Auslichten von Vorschriften lösen ließe.

Wie ein Haus gebaut werden darf, ist genauestens geregelt. Und bei der Konstruktion sind Tausende Normen und Standards zu beachten. Ähnlich wie bei der Steuergesetzgebung ist in Deutschland alles bis ins kleinste Detail vorgegeben. Das treibt die Planungs- sowie Bauzeit und damit auch die Kosten und Mieten in die Höhe.

In Richtung Deregulierung zielt der am 30. Oktober gestartete Bau-Turbo. In das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“, wie es korrekt heißt, setzt auch Landrat Karmasin große Hoffnungen. Verschiedene Vorschriften des Baugesetzbuches sind geändert worden, um den Genehmigungsbehörden und Gemeinden mehr Spielraum zu geben.  Insbesondere von reinen Komfortstandards soll einfacher abgewichen werden können. Bei Zustimmung der Gemeinde geht es sogar ganz ohne Bebauungsplan.

Karmasin schreibt in einer Mitteilung der Kreisbehörde: „Aufwendige Änderungsverfahren in der Bauleitplanung, um Aufstockungen oder größere Grundflächen zu ermöglichen, könnten so vermieden werden.“ Im Innen- wie im Außenbereich kann Wohnungsbau dort genehmigt werden, wo er bisher nicht denkbar war. Erfreulich ist laut Karmasin, dass die zunächst auf fünf Jahre befristete Sonderregelung auf Schulen, Krankenhäuser, Pflegeheime und kleine Ladengeschäfte ausgeweitet wurde.

Ein Pilotprojekt mit 19 Häusern des Gebäudetyps E in Bayern soll zeigen, ob das in der Praxis klappt. Mit dem „Haus fast ohne Heizung“ in Ingolstadt wurde jüngst das erste davon fertiggestellt. Nach Worten des bayerischen Bauministers Christian Bernreiter, der ebenso wie Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter an der Baukonferenz in Fürstenfeldbruck teilnahm, lagen die Kosten für dieses Mehrfamilienhaus 15 Prozent unter denen einer konventionellen Variante. Weitere Projekte wurden in Germering mit der Ellis-Kaut-Grundschule, in Grafing mit fünf Wohngebäuden der Bayernheim sowie in Gauting mit dem Quartier „Mooriges Wohnen mit Kraut und Radl“ realisiert.

Ob der Neubau dadurch den nötigen Schub erhält, muss laut Landrat Karmasin die Praxis zeigen. „Den Schlüssel halten die Gemeinden in Händen.“ Im Zuge der kommunalen Planungshoheit entscheiden allein sie, ob Abweichungen städtebaulich verträglich sind. Dass es im ersten Halbjahr 2025 laut Statistischem Bundesamt lediglich magere 239 Baugenehmigungen für neue Wohnungen im Landkreis Fürstenfeldbruck gegeben hat, könnte daran gelegen haben, dass das Landratsamt potenzielle Bauherren auf den nahenden Bau-Turbo hingewiesen hat und deshalb Beantragungen aufgeschoben wurden. Für viele Bauherren verschmerzbar, zumal mittlerweile Anträge sehr zügig bearbeitet werden müssen. Versäumen es Behörden, innerhalb dreier Monate zu entscheiden, gelten Anträge automatisch als genehmigt.

Wenn der Bund auf breiter Front Auflagen und Vorschriften „der letzten zehn Jahre komplett zurücknehmen würde“, könnten auch im Landkreis Fürstenfeldbruck nach Einschätzung des Pestel-Instituts ziemlich schnell wieder deutlich mehr und deutlich günstigere Wohnungen gebaut werden. „Und zwar Wohnungen mit einem guten Standard. Manchmal ist weniger eben mehr“, sagt Chefökonom Matthias Günther.

Unter Experten treffen etwa besonders ehrgeizige Ansprüche an die Wärmedämmung auf Skepsis. So sind die letzten Prozente fürs Erreichen eines energieautarken Passivhausstandards besonders teuer, das wurde auch auf Fachtagungen im Landratsamt in den vergangenen Jahren immer wieder deutlich. Eine rein bilanzielle Autarkie lässt sich meist günstiger erreichen– etwa mithilfe einer PV-Anlage auf dem Dach. Kostentreiber sind auch teure Aufzüge, die regelmäßig gewartet und repariert werden müssen.

Die Dachauer Wohnungsbaugenossenschaft hat bereits vor 16 Jahren gezeigt, wie man einfach und doch qualitativ hochwertig bauen kann: Bei einem vom Freistaat geförderten Wohnquartier an der Birkenrieder Straße wurden zwölf günstige Mietwohnungen saniert und um weitere 14 ergänzt. Dank Dämmung, Wärmepumpe und PV-Anlage sank der Energieverbrauch unterm Strich um 40 Prozent. Nicht zuletzt die „geschickte, barrierefreie Erschließung der Obergeschosse“ wurde mit dem Deutschen Bauherrenpreis sowie mit einem Preis der Stadt gewürdigt – durch einen Laubengang kommt die neue Wohnanlage mit nur einem Aufzug aus.

Als Musterbeispiel für einfaches und schnelles Bauen gilt auch ein Wohnquartier an der Parzivalstraße in Karlsfeld. Dort wurden 2016 vier einfache Häuser in Holzständerbauweise errichtet, mit kleinen Wohnungen, Küche und Bad, die damals von Flüchtlingen bezogen wurden. Ein ähnliches Projekt wurde ein paar Jahre später von der Puchheimer Wohnraumentwicklungsgesellschaft realisiert. Unter Verzicht auf öffentliche Fördermittel wurden dort durch eine aufs Wesentliche reduzierte Bauweise (ohne Tiefgarage, Aufzug, Keller und Treppenhaus, aber mit Einbauküche, Wärmepumpe und Photovoltaik-Anlage)  Mieten von (noch) 13 Euro pro Quadratmeter möglich.

Das Förderprogramm, mit dem der Freistaat Städte und Gemeinden beim Bau preisgünstiger Wohnungen unterstützt, knüpft Zuschüsse bislang an Auflagen wie eine umfassende stufenlose Barrierefreiheit. Ministerpräsident Markus Söder stellte Kommunen bei Wohnungsbau-Förderprogrammen des Freistaats jüngst freilich „volle Freiheit“ in Aussicht. Vorgaben sollen entschlackt und reduziert werden.

Neubau in Fürstenfeldbruck

:Gutes Wohnen mit günstiger Miete

Fürstenfeldbruck und die kreiseigene Wohnungsbaugesellschaft errichten ein Mehrfamilienhaus. Sie wollen beweisen, dass sich geförderter Wohnungsbau und gehobener Standard nicht ausschließen müssen.

Eine gute Nachricht könnte das auch für Städte und Gemeinden sein, die sich unter dem Dach des Landkreises Fürstenfeldbruck zu einer Wohnungsbaugesellschaft zusammengeschlossen haben. Ende Oktober erst hat diese gemeinsam mit der Stadt Fürstenfeldbruck Richtfest gefeiert. In Fürstenfeldbruck entsteht mit Zuschüssen und Krediten aus dem Förderprogramm des Freistaats ein Haus in Holzhybridbauweise mit relativ günstigen Mietwohnungen. Auf eine teure Tiefgarage ist schon mal verzichtet worden. Bei künftigen Neubauten dürfte es weiteres Potenzial geben, von der Planung bis zur Fertigstellung.

Christoph Maier, Chef der Wohnungsbaugesellschaft, sieht erste gute Ansätze, aber noch Nachholbedarf bei der Umsetzung. „Vereinfachung hört sich wie immer gut an. Wenn ich mir die Praxis der Förderbewilligung ansehe, fehlt mir ein wenig der Glaube.“ So ringe man aktuell beispielsweise um die Ausrichtung von Wohnräumen nach Norden oder zu Laubengängen, notwendige Abstellräume, Mindest- und Höchstgrößen von Zimmern und Wohnungen. Auch der Verzicht auf Aufzüge bei Gebäuden mit nur zwei Stockwerken würde Kosten sparen. Geholfen habe schon die Veränderung der Stellplatzanforderungen im geförderten Wohnungsbau. Insgesamt funktioniere die öffentliche Wohnraumförderung aber eigentlich gut. „Es fehlt nur das Geld. Hier sind Bund und Land gefragt.“

Kurzbeschreibung der 19 Pilotprojekte des Gebäudetyps E unter www.bauen.bayern.de/miniwebs/gebaeudetyp-e/index.php