Das „Fürst“-Quartier: Ein Berliner Immobilienkrimi | ABC-Z

Man kann nicht sagen, dass Berlin im November besonders einladend aussehe, aber an einigen Ecken wirkt die Hauptstadt nicht nur wenig einladend, sondern sogar so, als wäre sie von ihren Bewohnern in großer Hektik verlassen und längerfristig aufgegeben worden. Eine dieser Ecken ist der sogenannte Steglitzer Kreisel, wo ein halb fertiges Betonhochhaus wie ein hohler Zahn in den tief hängenden Berliner Novemberhimmel ragt, eine andere der für Berliner Verhältnisse relativ prachtvolle Kurfürstendamm. Auch dort steht ein riesiges Betonregal ohne Scheiben, und man weiß bei beiden Projekten nicht, ob sie noch im Bau sind oder schon verfallen.

Ein paar Plakate am Bauzaun zeigen den Passanten auf dem Kurfürstendamm immerhin, wie es hier hätte aussehen sollen: Da sollten 50.000 Quadratmeter Büroflächen entstehen, ein Hotel mit mehr als 150 Zimmern, Restaurants, Fitnesscenter, Supermärkte und ein Berlin-Museum mit Atomschutzbunker – ein laut Bauzaun „visionäres Projekt mit inspirierendem Nutzungsmix“ mit dem Namen „Fürst“, was gleichzeitig nach Kurfürstendamm und adlig klingt, denn das kommt in Berlin bei einer bestimmten von Preußens Glanz träumenden Klientel gut an. Eine Computeranimation am Bauzaun zeigt die Fassade, die man eigentlich schon längst bewundern können sollte. Jemand hat „Immo Mafia“ auf das Bild geschrieben.

Was hier und bei anderen Großprojekten der Stadt in den vergangenen Jahren geschah, ist nicht nur ein lokaler Baukrimi. Es zeigt, wie undurchsichtig einige Immobilienentwickler operieren und damit nicht nur ihre Anleger, sondern auch den Ruf einer ganzen Branche ruinieren. Es zeigt, wie arg- und ratlos die Lokalpolitik oft handelt. Und wie man mit dem Nichtbauen und Weiterverkaufen mehr Geld verdienen kann als mit dem Bauen – mit allen Folgen, die das für eine Gesellschaft so hat. Tatsächlich scheint das Geschäftsmodell einiger Immobilienentwickler nicht das Bauen zu sein, sondern die Kunst, Investoren mit märchenhaften Geschichten von lukrativen Bauprojekten das Geld aus der Tasche zu leiern – man spricht da von „Equity Storytelling“. Und einige dieser „Immofiktionsexperten“ haben mindestens das literarische Talent von Münchhausen.

Wenn man Berlins Senatsbaudirektorin Petra Kahlfeldt auf den Steglitzer Kreisel anspricht, ist sie nicht zurückhaltend. „Es ist schlimm, was da passiert“, sagt sie gegenüber der F.A.S. In dem 120 Meter hohen Hochhaus war bis 2007 das Bezirksamt Steglitz untergebracht. Der Immobilienentwickler Christoph Gröner wollte den Büroturm für 180 Millionen Euro umbauen, 330 Wohnungen sollten entstehen. Dann ging sein Unternehmen in der Consus Real Estate auf, die zur Luxemburger Adler Group gehört – und es geschah: nichts. Seit fast zehn Jahren ist das Projekt ebenso eine Ruine wie die Consus selbst. Anleger verlieren ihr Geld, Berlin bekommt keine Wohnungen, aber ein paar Investoren haben mit schönen Plänen und Versprechen Geld gemacht. Was ist passiert?

Die Ruine stammt aus einer Zeit des Immobilienbooms – was nicht heißt, dass damals nur mit Bauen Geld verdient wurde, ganz im Gegenteil. Es gab zahllose „Land Plot Deals“, bei denen unbebaute Grundstücke oder angefangene Projekte zwischen börsennotierten Gesellschaften hin- und hergeschoben wurden und jedes mal stark im Wert wuchsen. Es gab auch einmal die Idee, leistungslosen Wertzuwachs – Gewinne, die durch einfaches Stehenlassen und Teurer-Verkaufen eines Bauprojekts entstehen – mit 100 Prozent zu besteuern. Die Befürworter, zu denen der ehemalige SPD-Vorsitzende Hans-Jochen Vogel gehörte, sagten, dass Boden eine endliche Ressource sei; dass man mit Uhren, Wein oder Autos spekulieren dürfen soll, aber nicht mit dem knappen innenstädtischen Raum, auf dem Menschen ein gutes Leben führen könnten – oder eben nicht.

Heute diskutiert kaum jemand das noch ernsthaft, und die Politik macht im Städtebau oft keine gute Figur. Sie blockiert argwöhnisch, was für Bürger und Investoren gut wäre: schnellere Genehmigungen, urbane Gebiete mit Mischnutzung, viel höhere Verdichtung, die mehr Läden und jenes Leben in die Wohnviertel bringen würde, das den viel zu locker besiedelten „Europavierteln“ in Frankfurt und Berlin so sichtbar fehlt. Und sie läuft andererseits arglos in Fallen, die sie teuer zu stehen kommen. Die Stadt Hamburg etwa hätte das Gelände der Carlsberg-Brauerei an der Elbe für 65 Millionen Euro kaufen können, verzichtete aber. Das Gelände wurde mehrfach mit Gewinn verkauft, ohne dass dringend gebrauchte Wohnungen gebaut würden – und landete endlich bei der aus Berlin bekannten Adler-Gruppe, die den Grundwert zuletzt mit 364 Millionen Euro angab.

Aber auch Berlin ist groß darin, Projekte gleichzeitig auf Sand zu bauen und in einem Sumpf versinken zu lassen. Auch das „Fürst“ am Kurfürstendamm ist ein abenteuerliches Projekt, ein aufwendiger Umbau des alten Kudamm-Karrees, einer Einkaufspassage mit Büros, einem mehr als 100 Meter hohen Turm und den Kudamm-Bühnen. Das Areal ging durch viele Hände und landete irgendwann bei Ballymore Properties, die einen grundlegenden Umbau planten. Es sollten nun unter anderem Wohnungen im Turm entstehen. Bevor das geschah, gab es 2015 schon wieder einen neuen Eigentümer, die Münchner Cells Bauwelt GmbH. Der Architekt Jan Kleihues lieferte den Entwurf. Nach Protesten – und nachdem der Berliner Senat versprach, 800.000 Euro aus Steuermitteln zuzuschießen – reservierten die Planer im Keller neben der Autogarage noch ein unterirdisches Loch fürs Theater, das sie eigentlich schon gestrichen hatten.

Ohne dass etwas gebaut wurde, wurden immer wieder Anteile verkauft. Schon die Deutsche Bank hatte das Projekt der Mars Propco 1 übertragen, einer Luxemburger Briefkastenfirma; spätere Käufer kauften nicht Anteile am Gebäude, sondern an dieser Firma und umgingen so die Grunderwerbsteuer.

Das war nicht illegal, aber für die Bauplaner einer Stadt ist es immer gut, wenn sie eine Idee davon haben, wer der Investor eines Projekts ist – schon um zu wissen, ob der überhaupt das Geld hat, das zu bauen, was er verspricht, oder ob dort nur jemand zockt und die versprochenen, dringend benötigten Wohnungen nicht entstehen. Der Bezirk ist nicht machtlos. Die Stadt muss bei einem vorhabenbezogenen B-Plan prüfen, ob die Finanzierung sichergestellt ist. Wird aber leider nicht immer gemacht. Wer etwa hinter der Luxemburger Briefkastenfirma stand, war so schwer zu erkennen wie der namengebende Planet Mars selbst. Offenbar war es so, dass Cells nur die Hälfte besaß – und der Rest dem russischen Unternehmer Mikhail Opengeym gehörte. Über ihn und einen weiteren Russen mit zypriotischem Pass berichtete „Le Monde“, als französische Behörden vor wenigen Wochen an der Côte d’Azur acht Immobilien und Luxusautos im Wert von gut 75 Millionen Dollar wegen des Verdachts der Geldwäsche beschlagnahmten. Opengeyms Name tauchte 2021 auch in den „Pandora Papers“ auf.

In Berlin ging sein Kudamm-Projekt im Jahr 2019 – noch immer war so gut wie nichts gebaut worden – an Ionview Holdings, ein zum Family Office des Investors Amir Dayan gehörendes Unternehmen. Der machte wenig später bei der siebten Weitergabe einen Deal mit der Aggregate, hinter der eine andere Berühmtheit der Immobilienwelt steht: Cevdet Caner.

Caner, 1973 geboren, wird auch von denen, die ihn für eine problematische Figur halten, als „charismatisch“, „gewinnend“ und „gebildet“ beschrieben. Seine Fähigkeit, aus scheinbar ausweglosen Pleiten wieder aufzuerstehen, ringt ihnen eine grimmige Bewunderung ab. Caner agiert im Hintergrund. Manchmal sieht man ihn bei einem guten Griechen im Westen von Berlin, manchmal im „Grill Royal“ mit Geschäftspartnern. Caner wuchs in Linz als eines von sieben Kindern auf, war in der Sozialistischen Jugend aktiv und studierte BWL, bevor er erst eine private Telefonauskunft gründete und danach im großen Maßstab Plattenbauten kaufte – bis die Subprime-Blase platzte. In der Folge rauschte Caners Unternehmen Level One 2008 mit 1,2 Milliarden Euro Schulden in die Insolvenz. Es war die größte Immobilienpleite seit der des legendären Baulöwen Jürgen Schneider, viele Anleger verloren ihr Geld. Eine Wiener Staatsanwältin verfolgte Caner über acht Jahre wegen des Verdachts auf gewerbsmäßigen schweren Betrug, die Bildung einer kriminellen Vereinigung und Konkursbetrug. Caner wurde von allen Vorwürfen freigesprochen und war bald wieder im Geschäft. „Alleine Caners Verbindung zu Adler“, staunte die Zeitschrift „Capital“, laufe „über mindestens ein Dutzend Vehikel in sechs Jurisdiktionen, darunter seinen Hauptwohnsitz Monaco“.

2021 sorgte ein Bericht in „Capital“ für Unruhe, demzufolge Barclays, die Deutsche Bank, Goldman Sachs, J.P. Morgan Chase, Morgan Stanley und die UBS vor Caner und der damals bereits mit über acht Milliarden Euro verschuldeten deutschen Immobiliengruppe Adler Group gewarnt worden seien, die sich „auf Kosten anderer Investoren zu bereichern“ suchten. Eine Studie des Leerverkäufers Fraser Perring erklärte sogar, Adler sei „auf systematischer Unehrlichkeit aufgebaut“ und verkaufe „zur Bilanzpflege Vermögenswerte an verbundene Parteien zu überhöhten Preisen, die dann in Wahrheit nicht vollständig gezahlt werden“.

Der Vorwurf bezog sich unter anderem auf ein Projekt in Düsseldorf. In den Bilanzen tauchten 209 Millionen Euro auf, die „der Käufer eines Projekts in Düsseldorf Adler immer noch schuldet“. Dieser Käufer sei aber „ein Berliner Unternehmen im Besitz von Caners Schwager“. In Düsseldorf war eine Industriebrache nach mehreren Verkäufen an die Adler-Tochter Brack Capital Properties gegangen – für 142 Millionen Euro. Zwei Jahre später wurde ein Teil davon für 375 Millionen Euro verkauft; der Kaufpreis wurde jedoch nie vollständig gezahlt. Caner bezeichnete die Vorwürfe der Manipulation als Teil einer Verleumdungskampagne.

Tatsächlich gibt es Fälle, in denen Bauunternehmer ihren Freunden eine Immobilie, die vorher mit 20 Millionen bewertet war, für 70 Millionen Euro weiterverkauften. Mit diesem Wert konnte dann bei Investoren mehr Geld für die Entwicklung der Immobilie eingesammelt werden; irgendwann danach trat dann der Freund von dem Kauf zurück – das Ziel, Investoren anzulocken, war erreicht. Ähnlich operierte der berühmte und vorbestrafte Großpleitier René Benko. Was bei seinem Projekt auf dem Karstadt-Areal am Kudamm als Wert in den Büchern stehe, sagt auch Petra Kahlfeldt, seien Summen gewesen, „die durch das Baurecht nicht gedeckt waren“. Das ist kein Einzelfall. Viele Immobilien wurden systematisch zu hoch bewertet, um möglichst viel Investorengeld einzusammeln. Die Entwickler ließen sich dabei von diesen Investoren üppige Fees zahlen, die ihnen Geld brachten, ganz ohne dass sie bauen mussten. Das Risiko eines Ausfalls lag allein bei den Geldgebern – und oft in letzter Konsequenz beim Steuerzahler. In Corona-Zeiten hat Benko laut „Versicherungsbote“ vom deutschen Staat zur Stabilisierung eines ökonomischen Kartenhauses, das bald doch zusammenbrach, fast 700 Millionen Euro an Subventionen erhalten.

In einer Situation, in der Geld und Bauen gleichermaßen teuer geworden sind, ist es oft am lukrativsten, einen Bau nur zu versprechen und Geld für ihn zu sammeln, ohne ihn fertigzustellen. Echte Wohnungen dagegen machen nur Ärger. 2021 besaß die Adler Group 500 Tochtergesellschaften und allein in Deutschland 70.000 Wohnungen – 20.000 davon in Berlin. Im gleichen Jahr veröffentlichte Viceroy Research einen Report, in dem Adler als kriminell und betrügerisch bezeichnet wird. Der Kurs brach zusammen. Ein Papier, das seit einem Jahr in der Berliner Immobilienszene kursiert und die Verflechtungen von Politik, Banken und Immobilienentwicklern aufdecken will, schließt mit den Worten, die Adler Group habe dem Kapitalmarkt „gravierende Mängel in ihren Com­pliance-Systemen verschwiegen“.

Caner bestritt Verbindungen zu Adler nie; er sei aber nicht der Chef, bloß Berater, erklärte er in mehren Medien. Chef der Aggregate, die hinter dem „Fürst“ steht, ist allerdings schon er. Unter Caner und seinen Partnern ging es bei „Fürst“ auch nicht schneller voran – was man erst einmal nicht nur ihm vorwerfen kann. Die Baukosten stiegen, es gab kein günstiges Geld mehr. Am Kurfürstendamm stand die Baustelle bald über ein Jahr still. Im Herbst 2023 wuchs, wie damals der „Tagesspiegel“ titelte, „die Angst vor einer Investitionsruine, die die City West in den Abgrund stürzt“. Dabei hatte die „Fürst Gruppe“ viel Geld eingesammelt. Interessanterweise sind neben dem britischen Hedgefonds Fidera kaum angelsächsische Institute unter den Geldgebern, aber viele deutsche Pensionskassen, auch die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL). Sahen die das Risiko nicht kommen? Am Kudamm ächzten die stillstehenden Kräne im Wind. Die Baustellenbeleuchtung wurde abgeschaltet.

Aggregate beantragte Gläubigerschutz. Caners Projektentwickler gelang es mit Unterstützung der VBL, deren Rolle eine eigene Untersuchung wert wäre, den Gerichtsstand für ein eigentlich rein deutsches Projekt nach London zu verlegen, wo Restrukturierungspläne rabiater durchgesetzt werden können. Vom dortigen Verfahren profitierten die Großen, die zuerst investiert hatten – also VBL, Bayern Invest und Fidera, die so noch Aussicht auf einen Gewinn haben. Wie beim Schneeballprinzip verlieren die, die zuletzt kamen. Der Zusatzversorgungskasse des Steinmetz- und Steinbildhauerhandwerks etwa drohte beim „Fürst“ schnell der Totalverlust. Kleine Kassen wie sie standen gerade in der Niedrigzinsphase unter Druck, genug Geld für die Rentenbeihilfe der Versicherten zu erwirtschaften. Sie hoffte auf gute Renditen und steckte fünf Millionen ins „Fürst“. Doch in der Immobilienkrise stiegen dort die Kosten um 150 Millionen Euro, während der Wert des Projekts sich fast halbierte. Von den behaupteten 1,5 Milliarden Euro, die zum Höhepunkt des Immobilienbooms nicht völlig absurd schienen, konnte keine Rede mehr sein.

Besuch bei Peter Schorling. Er ist Managing Partner bei der renommierten Großkanzlei Greenberg Traurig, die in einem gläsernen Hochhaus am Berliner Tiergarten sitzt. Von seinem Fenster im 14. Stock sieht man den Zoo, das Karstadt-Areal, das einmal Benko gehörte, und einen Turm, in dem das Licht noch brennt; „da sitzt der Insolvenzverwalter Torsten Martini“, sagt Schorling. Martini kümmert sich um die deutschen Gesellschaften von Benkos Signa, Schorlings Kanzlei arbeitet mit ihm zusammen. Man sieht auch das „Fürst“. „Das Problem ist oft“, sagt Schorling, „die Komplexität der Kapitalstruktur – und die daraus resultierenden Stolpersteine für Investoren.“

Ein ziemlich massiver Stolperstein ist der Londoner High Court. Er ermöglichte es Aggregate, sich zu restrukturieren und das „Fürst“ weiterzubauen – wobei die spät dazugekommenen kleinen Geldgeber leer ausgehen. Ihre Schuldtitel, mehr als 250 Millionen Euro, wurden laut „Handelsblatt“ annulliert; eine Firma von Caner soll dagegen eine hohe sechsstellige Summe (die Rede ist von 300.000 Euro monatlich) für Beratung erhalten. Sollte das stimmen, entspräche die Summe in kaum zwei Jahren genau der, die die pensionierten Steinmetze verloren haben. Eine Anfrage der F.A.S. bei Aggregate blieb bis Redaktionsschluss unbeantwortet. So oder so gilt: Die Großen verdienen an der Fast-Insolvenz noch, die Nachrangigen verlieren ihr Geld.

Am Kurfürstendamm drehen sich seit Kurzem wieder ein paar Kräne. Angeblich sollen nach der Restrukturierung zwischen 200 und 290 Millionen Euro da sein, um das „Fürst“ bis 2026 fertigzubauen. Die französische Axa ist an Bord, der Bezirk ist optimistisch. Experten sagen, das Geld reiche, um das Betonskelett dichtzukriegen, für den Ausbau eher nicht. Und wird der Markt wollen, was da entsteht, nämlich Büros und Einkaufspassagen – oder werden Homeoffice und Online Retail das „Fürst“ bald wieder in eine Ruine verwandeln?

Auf der Website von Adler sieht man ein Kind, das barfuß auf einem Teppich zwischen Muscheln steht. Darüber steht der schöne Satz: „Mehr Zukunft pro Quadratmeter“. Er gilt nicht für alle.