Unterschleißheim Baurecht: Neubau von Wohnungen und Geschäften – Landkreis München | ABC-Z

Ein Abrissfest wäre eine Idee. Eine Party mit Bands, kühlen Getränken und am Ende zum Abschied von dem seit Jahren marode vor sich hin gammelnden Isar-Amper-Einkaufszentrum ein Feuerwerk. Doch mit großem Brimborium wollen Unterschleißheims Bürgermeister Christoph Böck (SPD) und der Immobilien-Investor Christian Lealahabumrung von Rock Capital die Zäsur in Unterschleißheims Stadtmitte eher nicht feiern. Ein kleiner, aber feiner Umtrunk mit Spitzhacke in der Hand schwebt Böck vor. Dabei wäre der Anlass gegeben, auf die Pauke zu hauen. Das aus der Mitte der Achtzigerjahre stammende Zentrum am Rathaus kommt weg, dafür Geschäfte, Büros und Wohnungen hin. Investitionsvolumen: gut 200 Millionen Euro.

Das alles ist seit einigen Tagen auch ziemlich fix. Der Stadtrat hat in einer Sondersitzung den Bebauungsplan für das Großvorhaben beschlossen und so saßen jetzt am Dienstag Bürgermeister Böck und der Investor Lealahabumrung im kleinen Sitzungsaal vor der Presse und erläuterten, was nun alles der Reihe nach passieren wird. Der Abriss soll Ende 2026, Anfang 2027 anlaufen, mit dem Neubau soll Ende 2028 begonnen werden; nach zwei bis zweieinhalb Jahren ist dann dem Geschäftsführer des in Grünwald ansässigen Investment-Unternehmens zufolge die Eröffnung vorgesehen.

„Sie sehen, auch wenn ich leicht erkältet bin, einen glücklichen Bürgermeister vor sich“, sagte Böck. Und Lealahabumrung an seiner Seite bekräftigte die Absicht, der 30 000 Einwohner zählenden Stadt endlich zu einer pulsierenden Mitte zu verhelfen. „Wenn Sie die italienischen Plätze kennen“, sagte er, dann wisse man, was ihm vorschwebe. Das Großbauprojekt solle attraktiv werden, mit vielen neuen Wohnungen und einem Flair, das auch nach 18 Uhr mit Gastronomie und Veranstaltungen im Zentrum Familien und Kinder anlocke.

So einen Aufbruch hatten die Planer sicher auch vor Augen, als sie 1985 mit dem Einkaufszentrum und dem dazugehörigen Gebäuderiegel zwischen Bahnhof und Rathaus Großes schufen. Doch irgendwann standen Läden leer, das Gebäude kam langsam herunter und bereits 2010 gab es noch unter Bürgermeister Rolf Zeitler erste Versuche, das Ensemble irgendwie zu retten. Das scheiterte damals, wie Zeitlers Nachfolger Böck erläuterte, an dem „Geburtsfehler“ des Isar-Amper-Zentrums (IAZ), dass dessen Wohl und Wehe an vielen Eigentümern hing, die sich nicht einigen konnten. 2015 stieg Rock Capital ein und machte sich auf, alles in eine Hand zu bekommen. Lealahabumrung ließ anklingen, wie fordernd die vielen Verhandlungen waren. Mit 180 Eigentümern in 65 Teileigentumsgruppen habe er über Jahre zu tun gehabt. „Ich bin bis Nürnberg, bis Paderborn gefahren“, um von den Familien die Anteile zu erwerben, berichtete er. Und: „Wir haben alles aus Eigenmitteln kaufen müssen.“

Bei drei schwierigen Fällen half Lealahabumrung zufolge noch Bürgermeister Böck mit, alles in trockene Tücher zu bekommen. Jetzt sei man in der Lage, diesen „Schandfleck“ durch einen in die Zukunft gerichteten Bau zu ersetzen. Das Projekt, zu dem auch das in der Hand eines zweiten Eigentümers befindliche Postareal gehört, umfasst eine Fläche von 15 900 Quadratmetern Grund im Herzen der Stadt. Dort können 34 200 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden. Auf dem alten IAZ-Gelände geht es um  22 000 Quadratmeter potenzielle Wohnfläche und 4000 Quadratmeter Gewerbe vor allem im Erdgeschoss, wo Geschäfte und Gastronomie Platz finden sollen. Auf dem angrenzenden Grundstück, wo jetzt noch die alte Post steht, sind 7800 Quadratmeter für Gewerbe vorgesehen. Bei beiden Flächen ist laut Martin Bengler, Stabsstellenleiter im Bauamt, eine jeweils zweigeschossige Tiefgarage geplant. Und beide Areale, sagte Böck, sollen getrennt entwickelt werden können. Mit dem zweiten Eigentümer liefen noch Gespräche. Dabei geht es, wie zu hören war, auch darum, ob statt Gewerbe auch bei der ehemaligen Post Wohnungen entstehen könnten.

Schon jetzt ist die Stadtmitte durch die Hängepartie um die Neugestaltung stark in Mitleidenschaft gezogen. Die ausgedehnten Gebäude in zentraler Lage stehen weitgehend leer. Ein mit Behelfscontainern unter der Le-Crès-Brücke eingerichteter Bonus-Markt bietet den Anwohnern im dicht bebauten Umfeld wenigstens das Notwendigste fürs Leben. Und auch wenn nun Baurecht besteht und Rock Capital, wie der Geschäftsführer beteuert, das Projekt selbst umsetzen will, wird es noch dauern und den Menschen einiges abverlangen. Betroffen ist das Rathaus, die Bibliothek, das Bürgerhaus mit seinen Veranstaltungen und es gibt auch Gastronomie und Geschäfte auf der Nordseite des Rathausplatzes mit Apotheke. Gerade laufe die Abrissplanung, mit dem Ziel, die Beeinträchtigungen in Grenzen zu halten, sagte Lealahabumrung. Eine Baustraße werde von der Le-Crès-Brücke her eingerichtet. Auch die konkrete Objektplanung beginne jetzt.

Das auf einem Wettbewerb fußende städtebauliche Konzept des Büros Steidle gibt ihm zufolge schon einen guten Eindruck, wie die Stadtmitte aussehen soll. Es war bereits vor Jahren Grundlage für Bürgerversammlungen und wurde auf Intervention von Anliegern geändert. Auf ein zunächst geplantes Hotel wurde verzichtet. Und ein Hochpunkt wurde von der Nordflanke des neuen Komplexes an der St.-Benedikt-Straße nach Süden verlegt, wo dann mit einem zweiten 42 Meter hohen Gebäude auf der Seite des Postgrundstücks eine Art Portal entsteht, durch das man von der S-Bahn kommend Richtung Rathausplatz geht. Lealahabumrung betonte, dass dieser Bereich als Bindeglied zur Bahn hin unbedingt hochwertig und mit Gastronomie gestaltet werden müsse. Aktuell sei das ein zugiger Durchgang. Das müsse sich ändern.

Eine zentrale Idee hinter dem Plan für die neue Mitte ist, dort Hunderte neue Wohnungen zu schaffen und so mehr Frequenz ins Zentrum zu bringen. „In der Region München findet zu wenig Wohnungsbau statt“, beklagt Lealahabumrung. Wichtig wären politische Impulse etwa durch eine Sonderabschreibung wie nach 1990, als man im Osten die Baubranche angekurbelt habe. Wer selbst in eine Immobilie investiere, sollte dies steuerlich besser geltend machen können; oder eine Eigenheimzulage erhalten. Solche Instrumente könnten etwas bewegen. Auch bremse die Bürokratie. Ein Bebauungsplan in München sei nicht unter sieben Jahren zu bekommen. Hier in Unterschleißheim sei man in fünf Jahren in einem anspruchsvollen Umfeld mitten in der Stadt zum Ziel gelangt.  Da könne sich mancher etwas abschauen, sagte der Investor und bezeichnete Böck gar als „Vorzeigebürgermeister“. Der erklärte, dass in den Verhandlungen Verständnis für den jeweils anderen wichtig sei.

Wie der Anteil an sozialem Wohnungsbau geregelt wird, soll noch geklärt werden

Und manches muss man offenbar auch offen lassen, um zu einem Ergebnis zu kommen. So haben Stadt und Investor vereinbart, erst im Laufe des Jahres abschließend zu klären, in welcher Form die Stadt Planungsgewinne aus der Schaffung von Baurecht für sozialen Wohnungsbau einsetzen kann. Böck sagte, das hänge davon ab, ob die Kommune staatliche Zuschüsse bekomme, die sie in die Lage versetzen, Wohnraum zur Vermietung an weniger Betuchte direkt ins Eigentum zu übernehmen. Die Alternative wäre eine Vereinbarung mit dem Investor für eine Mietpreis-Bindung auf 25 Jahre oder mehr.

Und was ist, wenn die Weltwirtschaft wegen Kriegen oder anderer Krisen weiter abschmiert? Wenn dann wegen Inflation und steigender Zinsen keinem mehr zum Feiern zumute ist, weder für einen Abriss noch für eine Eröffnung eines Millionenprojekts? „Ich habe keine Glaskugel“, sagte Christian Lealahabumrung. Die Lage sei für die Bauwirtschaft nach wie vor schwierig. Und ein Projekt wie das in Unterschleißheim müsse wirtschaftlich darstellbar sein. „Die Bank schaut auch extrem drauf.“