Fall aus Frankfurt: Wenn eine höhere Rente die Miete teurer macht | ABC-Z

In den Achtzigerjahren kam Hildegard S. als Spätaussiedlerin aus Schlesien nach Deutschland. Sie arbeitete als Altenpflegerin und führte nach eigener Aussage mit ihrem mittlerweile verstorbenen Mann ein einfaches, aber glückliches Leben. Seit 40 Jahren lebt sie schon in einer Sozialwohnung in Frankfurt-Eckenheim. Für 56 Quadratmeter zahlt die heute 92 Jahre alte Rentnerin eine Grundmiete von 343,62 Euro. Einschließlich Nebenkosten liegt die monatliche Belastung bei rund 600 Euro. Im vergangenen Juli wurde ihre Rente, die sich damals auf 2317,21 Euro belief, im Zuge der allgemeinen Anpassung um 3,57 Prozent erhöht. Hildegard S. hätte also monatlich rund 83 Euro mehr zur Verfügung – wäre da nicht das städtische Wohnungsamt, das seit der Rentenerhöhung jeden Monat 43,45 Euro von ihr fordert. Der Grund: die sogenannte Fehlbelegungsabgabe.

Diese wird in Hessen nach dem Fehlbelegungsabgabegesetz fällig, wenn Mieter eine bestimmte Einkommensgrenze überschreiten und damit keinen Anspruch mehr auf eine staatlich bezuschusste Sozialwohnung haben. Betroffene müssen nicht ausziehen, sind aber zur Zahlung verpflichtet. Eine solche Regelung gibt es in diesem Umfang nur in Hessen. Ziel der Abgabe sei es, Gerechtigkeit herzustellen, so die Begründung des Gesetzes. Die Einnahmen flössen in den Bau neuer Sozialwohnungen und dienten so dem Gemeinwohl, erläutert die Stadt Frankfurt.

Grundlage der Berechnung ist die Differenz zwischen der günstigen Sozialmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete. Je nach Einkommenshöhe steigt die Fehlbelegungsabgabe, und die Miete nähert sich in Staffelbeträgen so schrittweise dem Marktniveau an. Um zu vermeiden, dass man bei einer kleinen Lohnerhöhung direkt zahlen muss, greift eine Pufferregelung: Die Abgabe wird erst fällig, wenn das Einkommen die Grenze um mehr als 20 Prozent übersteigt. Im Fall von Frau S. lag die Rente nach der Erhöhung um etwa 0,4 Prozent über dieser maßgeblichen Grenze.

Von der Zahlung befreit sind Empfänger von Sozialleistungen wie Wohngeld oder Bürgergeld. Das Gesetz enthält aber keine Härtefallregelungen, die es erlauben, auf die Abgabe pauschal zu verzichten. Frau S. kann also zum Beispiel nicht ihr hohes Alter und ihren Grad der Behinderung anführen, um eine Ausnahme zu erreichen.

Trotz dieser Ausdifferenzierung ist die Abgabe umstritten. Für Astrid Nembach, Geschäftsführerin des Mieterschutzvereins Frankfurt, verfehlt die Maßnahme ihre Ziele. „Sie sorgt nicht für mehr Gerechtigkeit, denn auch Haushalte knapp über der Grenze sind alles andere als einkommensstark“, so Nembach. Die konkrete Berechnung führe oft zu unfairen Ergebnissen, da bereits die bezuschusste Miete die Budgets vieler Haushalte bis an die Belastungsgrenze beanspruche.

Zwar könne sie die Intention des Gesetzgebers verstehen, doch der Fall von Frau S. zeige, dass man über das Ziel hinausgeschossen sei. Besonders die starre Bürokratie kritisiert Nembach: „Dass alle drei Jahre neu geprüft wird, ergibt bei einer Rentnerin wenig Sinn, da sich ihr Einkommen nicht mehr signifikant verändern wird. Sie wird ja niemals die Möglichkeit haben, in eine teure Wohnung auf dem freien Markt zu ziehen.“ Dazu komme: Für Menschen, die noch arbeiten, sei die Abgabe kein Anreiz, eine höher bezahlte Position oder Tätigkeit anzustreben.

Ein weiterer Kritikpunkt ist der Wirkungsgrad. Ein beachtlicher Teil der Einnahmen werde durch den hohen Verwaltungsaufwand und zahlreiche Widerspruchsverfahren aufgezehrt. „Das zeigt, dass die Regelung das falsche Instrument ist. Hier herrscht eine Mangelverwaltung. Es soll kaschiert werden, dass es schlicht zu wenige Sozialwohnungen gibt“, erklärt die Expertin. Es sei kaum verwunderlich, dass dieses Modell in den meisten anderen Bundesländern keine Schule gemacht habe.

Das von Stadtrat Marcus Gwechenberger (SPD) geleitete Dezernat für Planen und Wohnen hält dagegen. Die Bereitstellung von günstigem Wohnraum sei eine Daueraufgabe, für die die Abgabe ein „wichtiges Mittel“ darstelle. Zahlen des Wohnungsamts verdeutlichen den Mangel: 2024 suchten rund 7500 Haushalte in Frankfurt eine geförderte Wohnung. Die Stadt kommt mit der Bereitstellung kaum hinterher. 2024 gingen unter dem Strich 191 geförderte Wohnungen verloren. Es fallen in jedem Jahr zahlreiche Einheiten aus der Sozialbindung, da die Belegungsfristen meist nach 20 bis 30 Jahren auslaufen. Sie können dann ohne Preisbindung vermietet werden.

Die Stadt Frankfurt versucht, den Schwund von Sozialwohnungen zu bremsen, indem sie Belegungsrechte in Bestandswohnungen erwirbt. Mit den Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe würden diese Ankäufe finanziert, argumentiert das Dezernat für Planen und Wohnen. Nach Abzug einer Verwaltungspauschale von 20 Prozent standen dafür 2024 knapp 4,6 Millionen Euro zur Verfügung. Insgesamt investierte die Stadt im selben Jahr mehr als acht Millionen Euro in Belegungsrechte – die Abgabe deckte also rund 58 Prozent dieser Ausgaben. Im Gesamtkontext der Wohnraumförderung relativiert sich die Summe jedoch: Insgesamt 156 Millionen Euro waren dafür 2024 im städtischen Haushalt veranschlagt; die Fehlbelegungsabgabe trug dazu weniger als drei Prozent bei.

Dennoch verteidigt die Behörde die Abgabe als fair. In einer Stadt mit extrem knappem Wohnraum müsse dieser denen vorbehalten sein, die ihn am dringendsten benötigen. Zudem erhöhe es in der Bevölkerung die Akzeptanz des sozialen Wohnungsbaus, wenn sichergestellt sei, dass staatliche Subventionen nur dort eingesetzt werden, wo die Bedürftigkeit tatsächlich besteht.

Hildegard S. wird in ihrer Wohnung in Eckenheim bleiben. Doch der Preis für diese Beständigkeit ist gestiegen. „Es tut mir weh, nach vielen Jahren harter Arbeit und einer kleinen Rente im hohen Alter plötzlich noch so viel Geld jeden Monat zahlen zu müssen“, sagt sie.