Diese zentrale Frage stellen Käufer oft zu spät | ABC-Z
Für unseren wöchentlichen Zins-Check sprechen wir regelmäßig mit Expertinnen und Experten über die Entwicklung der Bauzinsen und die Auswirkungen auf die Baufinanzierung. Denn auch wenn sich der Markt zuletzt etwas beruhigt hat, bleiben Finanzierung und Kaufentscheidung für viele Haushalte eine Herausforderung. In dieser Woche erklärt die Beraterin und Geschäftsleiterin Elena Roth vom Immobilienunternehmen Engel & Völkers, welche zentralen Aspekte Käufer vor der Anschaffung oft vergessen.
Bauzinsen: Stabilisierung auf höherem Niveau
Die Bauzinsen bewegen sich derzeit in einem vergleichsweise stabilen Korridor. „Nach den starken Anstiegen der letzten Zeit ist die Zinsentwicklung von einer gewissen Volatilität geprägt, tendiert jedoch aktuell zu einer Stabilisierung auf erhöhtem Niveau“, sagt Roth. Zwar gebe es weiterhin leichte Schwankungen, „doch der große Zinssprung scheint vorerst abgeschlossen zu sein. Eine längerfristige Seitwärtsbewegung ist wahrscheinlich.“
Ganz ausschließen lasse sich zusätzliche Bewegung jedoch nicht: „Kurzzeitig steigende Zinsen sind aufgrund der Inflation und der Sondervermögen der Bundesregierung ein realistisches Szenario“, so die Expertin. Für Käufer bedeutet das: Die Phase extremer Dynamik ist vorbei – komplette Planungssicherheit gibt es dennoch nicht. Doch während Käufer den Zinssatz genau im Blick haben, unterschätzen sie oft andere Kosten.
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Elena Roth ist Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Residential Berlin Mitte. Sie ist bereits seit 2015 bei dem Immobilienunternehmen tätig.
Versteckte Kosten bei Finanzierung: Herausforderung bei Altbau und Rücklage
Gerade in der Hauptstadt betreffe das häufig den Zustand der Immobilie. „In Berlin werden vor allem Sanierungs- und Modernisierungskosten unterschätzt, insbesondere bei Altbauten“, erklärt Roth. Energetische Maßnahmen, die Erneuerung der Elektrik, Strangsanierungen oder notwendige Rücklagen in Eigentümergemeinschaften kalkulierten Käufer häufig erst spät realistisch.
Hinzu kämen laufende Kosten: „Viele Käufer überrascht die Höhe der Hausgeld- und Instandhaltungsrücklagen, die in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind“, so die Expertin. Damit sind Rücklagen für Betriebs- und Verwaltungskosten gemeint. Wer hier zu knapp rechnet, gerät laut Roth schnell unter Druck – selbst wenn die Immobilienfinanzierung solide aufgestellt ist.
Immobilienkauf: Kompromisse beim Zustand – nicht bei der Fläche
Die veränderten Finanzierungsbedingungen wirken sich auch auf die Prioritäten der Käufer aus. Besonders beim Zustand zeigten sich viele inzwischen flexibler und gingen Kompromisse ein. „„Käufer nehmen Renovierungs- oder Sanierungsbedarf in Kauf, um sich die gewünschte Lage und Größe zu sichern“, sagt Roth. Gleichzeitig verschiebe sich der Fokus bei der Lage: „Viele weichen von klassischen Innenstadtlagen auf aufstrebende Kieze oder Randlagen mit guter Anbindung aus.“
Engel & Völkers-Expertin Elena Roth arbeitet seit über zehn Jahren im Immobilienbereich.
© Engel & Völkers | Engel & Völkers
Eine klare Grenze zieht Roth jedoch bei der Größe der Wohnung: „Bei der Wohnfläche wird hingegen kaum nachgegeben, dies gilt insbesondere für Eigennutzer und steht im starken Gegensatz zum Mietmarkt“, erklärt sie. Während Mieter häufiger kleinere Wohnungen akzeptierten, bliebe der Flächenanspruch beim Immobilienkauf hoch. Zudem stellten die Käufer eine zentrale Frage oft viel zu spät.
Vor dem Kauf: Viele vergessen entscheidende Frage zur Lage
„Eine entscheidende, aber selten gestellte Frage lautet: ‚Wie wird sich diese Lage innerhalb Berlins in den nächsten zehn bis 15 Jahren entwickeln?‘“, hebt die Expertin hervor. Dabei gehe es nicht nur um die aktuelle Attraktivität eines Viertels, sondern auch um dessen Perspektive.
Roth benennt etwa „die Infrastruktur, die Kiezentwicklung, Neubauprojekte, Milieuschutz, Mietregulierung und die damit verbundenen Wiederverkaufschancen oder anstehende Vermietung“. Gerade in Berlin könnten sich Mikrostandorte sehr unterschiedlich entwickeln – „was von Käufern oft unterschätzt wird.“
Unterm Strich zeigt sich: Die Zinsen bewegen sich derzeit zwar eher seitwärts, doch der Markt bleibt anspruchsvoll. Wer in Berlin kauft, muss nicht nur Finanzierung und Kaufpreis im Blick behalten, sondern vor allem Zustand, Rücklagen und die langfristige Entwicklung des Standorts in Betracht ziehen. Hier entscheidet sich oft erst, ob eine Immobilie auch in zehn oder fünfzehn Jahren noch eine gute Investition ist.
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Im Gespräch mit Elena Roth, Mitglied der Geschäftsleitung, Engel & Völkers Residential Berlin Mitte, im Februar 2026
