Bad Tölz-Wolfratshausen: Bürgermeister bremsen Euphorie beim Bau-Turbo – Bad Tölz-Wolfratshausen | ABC-Z

Eine Zwei-Zimmer-Gartenwohnung in Geretsried, Erdgeschoss, 60 Quadratmeter, Warmmiete: 1560 Euro, eine Dreizimmerwohnung in Wolfratshausen, Dachgeschoss,  81 Quadratmeter, Warmmiete: rund 1890 Euro, eine Zweizimmerwohnung in Bad Tölz, möbliert, Erdgeschoss, 63 Quadratmeter, Warmmiete: 1600 Euro. Wer nicht über ein hohes Gehalt verfügt, kann solche Preise, wie sie auf Online-Marktplätzen für Immobilien zu finden sind, nur schwer oder gar nicht bezahlen. Damit wieder mehr Wohnungen errichtet und die Mieten bezahlbarer werden, hat der Bundestag im Oktober vorigen Jahres den sogenannten „Bau-Turbo“ beschlossen. Das klingt dynamisch, temporeich, zupackend. Die Bürgermeister von Bad Tölz, Wolfratshausen und Geretsried bremsen jedoch. Sie zeigen sich eher skeptisch.

„Die Erwartung, dass sich die strukturellen Probleme des Bauens alleine durch die Einführung eines zusätzlichen Paragrafen lösen lassen, greift zu kurz“, betont Michael Müller (CSU), Bürgermeister von Geretsried. Die Schwierigkeiten liegen für ihn heutzutage weniger im Bauen selbst. Herausfordernd sind für Müller vielmehr die umfangreichen Prüfungen im Bebauungsplan- und Genehmigungsverfahren. Und die verschwänden nicht einfach durch den Bau-Turbo, so Müller. „Trotz des erklärten Ziels der Verfahrensbeschleunigung werden zentrale Umweltprüfungen weiterhin erforderlich sein.“

Mit dem Bau-Turbo, der bis zum Jahr 2030 gilt, will die Bundesregierung den Kommunen ein Instrument an die Hand geben, um den Bau von bezahlbaren Wohnungen anzukurbeln. Sie können bei einem solchen Projekt vom Bauplanungsrecht abweichen, ohne Bebauungspläne ändern zu müssen. Das Genehmigungsverfahren würde erheblich verkürzt.

Diese Idee halten die drei Bürgermeister der Städte im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen grundsätzlich für richtig. Bauvorhaben seien zu langwierig und zu komplex, meint Ingo Mehner (CSU), Rathauschef von Bad Tölz. Deshalb sei es „allemal wünschenswert, dass die Verfahren entzerrt werden“.  Ob damit rasch mehr Wohnraum entsteht, mag sein Wolfratshauser Amtskollege Klaus Heilinglechner (BVW) nicht vorhersagen. Dafür sei es gut drei Monate nach Einführung des Gesetzes noch zu früh.  Mehner äußert sich ähnlich zurückhaltend: „Mit dem Bau-Turbo wird neuer Wohnraum entstehen können. Ob das in Art und Umfang geschieht, wie es sich der Gesetzgeber vorstellt, muss sich zeigen.“

Ein konkretes Wohnbauprojekt, das mit der neuen Regelung flott umgesetzt werden könnte, liegt derzeit in keinem der drei Rathäuser auf dem Schreibtisch. Mit dem Bau-Turbo sollen indes nicht bloß neue Wohnanlagen entstehen, sondern auch Aufstockungen von Gebäuden oder das Schließen von Baulücken im Innenbereich erleichtert werden. Aber dafür brauche man das neue Gesetz nicht, erklären die drei Bürgermeister unisono. „Nachverdichtungen waren auch schon vorher möglich“, sagt Heilinglechner. Für Mehner kommt es hier nicht auf den Bau-Turbo an. Eine größere Rolle spielt seiner Ansicht nach die Regelung zu den Abstandsflächen, die vor fünf Jahren in einer Novelle zur bayerischen Bauordnung umfassend geändert worden sei. „Seitdem gelten deutlich reduzierte Werte.“

Geretsried schafft derzeit bezahlbare Domizile. Auf einem fünf Hektar großen Gelände an der Banater Straße entstehen 770 Eigentums- und Mietwohnungen, darunter mehr als 400, die gefördert werden. Dies ermögliche Mieten zwischen 6,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter, sagt Bürgermeister Müller. „Ein wesentlicher Teil dieser Wohnungen ist bereits realisiert oder wird im kommenden Jahr auf den Markt kommen.“ Außerdem habe man im Blumenviertel Bebauungspläne aufgestellt, „um eine maßvolle Weiterentwicklung und Nachverdichtung bestehender Wohnquartiere zu ermöglichen“.

Ein eigenes Konzept, wo der Bau-Turbo in den nächsten Jahren eingesetzt werden kann und wo nicht, planen die drei Städte nicht. Auch ohne das neue Gesetz habe Bad Tölz die Nachverdichtung als eines ihrer städtebaulichen Ziele priorisiert, so Mehner. „Das wird auch weiterhin so sein.“ In Wolfratshausen will Heilinglechner ein solches Konzept für die kommenden Jahre nicht ausschließen, das von den Ausschüssen des Stadtrats allerdings genehmigt werden müsse. Von großer Bedeutung sei jedoch nach der Kommunalwahl, dass der 20 Jahre alte Flächennutzungsplan überarbeitet werde, sagt er. „Hier legt die Kommunalpolitik ihre städtebauliche Entwicklung für die nächsten Jahre fest.“

Die Bürgermeister sehen Gefahren für eine geordnete städtebauliche Entwicklung

Müller verweist darauf, dass das neue Gesetz neben dem beschleunigten Wohnungsbau auch noch dauerhafte Änderungen enthält, was etwa Abweichungen und Befreiungen von Bebauungsplänen betrifft, ebenso Gebiete, für die es gar keinen Bebauungsplan gibt. „Diese Regelungen machen es erforderlich, dass alle betroffenen Kommunen ihre bestehenden Bebauungspläne sorgfältig überprüfen und neu bewerten“, erklärt der Geretsrieder Bürgermeister.

Die drei Rathauschefs sehen im Bau-Turbo nicht nur die eine oder andere Chance, sondern auch ein Risiko. Mehner befürchtet, dass durch die Neuregelung eine geordnete städtebauliche Entwicklung ausgehebelt werden könnte.  Dem pflichtet Müller bei. Auch er warnt vor der Gefahr, „dass durch eine Vielzahl von Befreiungen die Steuerungswirkung bestehender Bebauungspläne ausgehöhlt wird und diese faktisch ihre Gültigkeit verlieren“. Deshalb müsse man jeden Einzelfall genau prüfen.

Dies umso mehr, als nun die Kommunen – und nicht mehr das Landratsamt – das letzte Wort haben, wenn es darum geht, sich von den Vorgaben eines Bebauungsplanes zu lösen, ergänzt Heilinglechner. Die Städte und Gemeinden trügen „eine hohe Verantwortung“ bei dieser Zustimmung, meint er. Daher sollten sie „vorausschauend und zielorientiert“ arbeiten. Im Einzelfall könnte da auch ein städtebaulicher Vertrag mit dem Bauwerber helfen.

Es ist also nicht zu erwarten, dass die Mietpreise durch den Bau-Turbo alsbald sinken werden. Bezahlbare Quartiere hingen nicht nur vom schnellen Bauen ab, meint Heilinglechner. Gewichtige Faktoren seien auch Baukosten, Baustandards, Grundstückspreise oder Wohnungsgrößen. Müllers Fazit ist eindeutig: „Die Wirkung des Bau-Turbos wird aus Sicht der Stadtverwaltung insgesamt eher zurückhaltend eingeschätzt“, sagt der Geretsrieder Bürgermeister.