Bauträgervertrag: Welche Risiken gibt es für Käufer? – Stil | ABC-Z
Das klingt erst mal ziemlich schick: Ein Haus oder eine Wohnung kaufen, die energetisch auf dem neuesten Stand ist. Zu einem vorab kalkulierten Komplettpreis, ohne Diskussionen mit Baubehörden. Und ohne die oft zermürbende Suche nach geeigneten Handwerkern. Möglich ist das, wenn man einen Bauträgervertrag abschließt. Der Bauträger erwirbt das Grundstück, übernimmt die Verantwortung für die komplette Bauplanung und kümmert sich auch um die einzelnen Gewerke. Erst nach Fertigstellung gehen die einzelnen Wohnungen in den Besitz der Erwerber über. Manche Käufer haben Glück und können es sich zum vereinbarten Termin in ihrem neuen Zuhause gemütlich machen. In vielen Fällen verzögern sich jedoch Fertigstellungstermine in den verschiedenen Bauphasen, manchmal tut sich auf der Baustelle auch gar nichts mehr. Kann man den Vertrag dann kündigen?
Vor dem Jahr 2018 war das noch möglich. Doch heutzutage sieht die Situation so aus: „Käufer und Bauträger sind beim Bauträgervertrag auf Gedeih und Verderb aneinandergekettet“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Es gibt kein außerordentliches Kündigungsrecht.“ Das bedeute zum Beispiel für eine sich formierende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), dass die Erwerber an einen bestimmten Bauträger gebunden sind und nicht in Eigenregie als Baugemeinschaft weitermachen können. Falls der Bauträger pleitegeht, können auch die bis dahin gezahlten Raten und das Grundstück verloren sein. Freitag berichtet von Menschen, die von einem stecken gebliebenen Bauvorhaben betroffen sind und verzweifelt beim VPB anrufen, weil sie in ihrer Mietwohnung festsitzen. Und zudem einen Kredit für ihre Neubauwohnung aufgenommen haben. Nur in Ausnahmefällen ist die Teilkündigung eines Bauträgervertrags möglich, wie ein Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg zeigt (Az. 12 U 118/22)
:Falsche Angaben zur Wohnfläche: Dürfen Käufer Geld zurückfordern?
Immer wieder bezahlen Immobilienkäufer zu viel, weil das neue Haus oder die Wohnung weniger Quadratmeter hat, als im Makler-Exposé oder Kaufvertrag angegeben ist. Worauf man beim Thema Wohnfläche unbedingt achten sollte.
Immerhin, Immobilienkäufer können etwas dafür tun, dass sie einen „verlässlichen Partner“ finden – mit derartigen Formulierungen werben viele Bauträger auf ihren Homepages, Immobilienportalen oder in den sozialen Medien für sich. Rechtsanwalt Freitag nennt die wichtigsten Punkte: „Man kann eine Bonitätsauskunft einholen, sich erkundigen, ob das ein alteingesessenes Unternehmen ist. Und sich Referenzobjekte nennen lassen und schauen, ob da Schwierigkeiten beim Bau oder Macken aufgetaucht sind.“
Falls das Ergebnis der eigenen Recherchen positiv war und man schon eine bestimmte Wohnung ins Auge gefasst hat, ist es an der Zeit, sich genauer mit den Modalitäten des Vertrags zu befassen. Was darf darin stehen und was nicht? Eines der wichtigsten Themen dabei: der Kaufpreis, der in Raten gezahlt wird. „Bis zu sieben Raten dürfen vereinbart werden, die nach dem jeweiligen Baufortschritt fällig werden“, stellt Freitag klar.
Eine heikle Sache ist die jeweilige Bauleistungsbeschreibung. Sie enthält viele wesentliche Angaben zum Gebäude, etwa zum Bautyp, zu den verwendeten Materialien, zum Energiekonzept oder zur Innenausstattung. Manchmal finden sich darin allerdings aussagelose Allgemeinplätze oder unsinnige Formulierungen, die jedoch für Laien schlecht erkennbar sind, zum Beispiel „Ausführung nach DIN“ oder „Wärmeschutz entspricht Energieeinsparverordnung (EnEv)“. Schlichtweg falsch ist zum Beispiel die sperrige Formulierung „Gewährleistungsfrist ist nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) geregelt“. In die Bauleistungsbeschreibung werde „viel Bautechniksprech“ geschrieben, bestätigt Freitag. „Deshalb ist es sinnvoll, sie frühzeitig einem Sachverständigen zu zeigen.“ Und erst dann zu unterschreiben, wenn sämtliche Fehler und Unklarheiten beseitigt sind.
Vielleicht sind alle Formulierungen im Vertrag in Ordnung. Aller Vorsicht des Käufers zum Trotz kann es aber sein, dass der Bauträger die vereinbarten Leistungen ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr erbringt. Zwar gibt es prinzipiell die Möglichkeit der Rückabwicklung des Bauträgervertrags, doch damit sei keineswegs der Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Raten gesichert, warnt Freitag. Erwerber, die ihr Geld sicher zurückbekommen wollen, können mit dem Bauträger vereinbaren, dafür eine spezielle Sicherheit nach Paragraf sieben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in den Vertrag einzubauen. Denn nur dann erhält man sein Geld zurück, falls der Bauträger auf einmal bankrott ist. In der Praxis sind solche Vereinbarungen jedoch äußerst selten. Den Bauträgern sei in der Regel nicht daran gelegen, so Freitag, eine derartige Option anzubieten.
