Sparen für den Hauskauf: Mit diesen Tipps sichern Sie sich Kapital | ABC-Z

Mit dem Traum von einem eigenen Haus oder einer Wohnung ist es in Deutschland so eine Sache. Fragt man junge Menschen, was sie sich für ihre Zukunft wünschen, steht das Eigenheim in der Liste häufig weit oben. Ein Zuhause soll es sein, in dem man nicht von der Gunst eines Vermieters abhängt, heißt es dann. Am besten gibt es einen Garten, in dem die Kinder spielen können. Fragt man aber nach, wie es finanziell um diesen Traum bestellt ist, kehrt bei vielen Ernüchterung ein. Die Preise für Immobilien sind hoch, besonders in den Städten. Die Bauzinsen waren vor ein paar Jahren noch niedriger.

Dass ein Immobilienkauf kein einfaches Unterfangen ist, ist unbestritten. Wer den Wunsch nicht aufgeben will, braucht einen durchdachten Sparplan.

Das notwendige Geld für den Hauskauf stammt in der Regel aus zwei Quellen, dem eigenen Geld und einem Bankkredit. Die erste große Hürde ist also, genug Eigenkapital anzusparen. Eine Daumenregel besagt, dass Käufer etwa 20 bis 25 Prozent vom Preis der Immobilie aus der eigenen Tasche finanzieren sollten. Weniger Eigenkapital ist zwar auch möglich, dann müsste aber ein höherer Kredit aufgenommen werden. Das hat das Risiko, dass die monatliche Kreditrate dann zu hoch oder die Rückzahldauer zu lang wird. Zusätzlich sollten Immobilienkäufer auch die Kaufnebenkosten von zehn Prozent selbst aufbringen, die sind für die Grunderwerbsteuer oder den Notar.

Die Finanzberatung VZ Vermögenszentrum hat für die F.A.S. ausgerechnet, wie hoch die monatliche Sparrate sein sollte, um innerhalb von zwölf Jahren genug Eigenkapital anzusparen. Das ist eine lange Zeit. „Doch gerade wer bei null startet, muss genug Ausdauer mitbringen“, sagt Michael Huber, Deutschlandchef des VZ Vermögenszentrums. Aktuell liegt der deutsche Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern bei etwa 478.000 Euro. Für einen Anteil von 25 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten werden etwa 168.000 Euro benötigt – tendenziell noch etwas mehr, da die Preise von Immobilien künftig weiter steigen dürften. Da diese Entwicklung jedoch nur schwer abzuschätzen ist, wurden für die Auswertung die aktuellen Preise verwendet.

Wer das Geld auf dem Konto unverzinst anspart, müsste zwölf Jahre lang monatlich etwa 1200 Euro zur Seite legen. Eine derart hohe Sparrate können viele junge Berufstätige allerdings nicht stemmen. Das jährliche Haushaltseinkommen liegt laut Zahlen der Bundesbank in der Gruppe der fünfundzwanzig- bis vierunddreißigjährigen bei rund 32.500 Euro netto, also 2700 Euro im Monat. Gemessen wird der Median, die Hälfte verdient also mehr, die andere Hälfte weniger. In der Rechnung geht Huber deshalb davon aus, dass die Sparrate in Festgeld und Aktien angelegt wird, um mit dieser Mischung eine jährliche Rendite von 3,5 Prozent nach Steuern zu erzielen. Wie genau, soll später noch erläutert werden.

Am einfachsten haben es natürlich junge Hauskäufer mit einer Familie, die zusätzlich noch etwas Geld beisteuern kann. Kommen von den Eltern beispielsweise 75.000 Euro als vorgezogenes Erbe hinzu, müssen künftige Hauskäufer monatlich rund 520 Euro zur Seite legen, um ihr Ziel zu erreichen. Wer wiederum ohne familiäre Unterstützung auszukommen hat, muss monatlich gut 940 Euro sparen (siehe Grafik). Auf zwei aufgeteilt sind es 470 Euro pro Monat.

Eine gute Mischung aus Festgeld und Aktien zu finden, ist dabei wichtig. Fachmann Huber schlägt folgende Strategie vor: In den ersten sechs Jahren wird das Geld in ETF investiert, die den weltweiten Aktienmarkt nachbilden. Damit lässt sich eine solide Rendite erwirtschaften – allerdings sind Aktien wegen ihrer Kursschwankungen mit einem gewissen Risiko verbunden. Daher wandert in den nächsten sechs Jahren die gesamte monatliche Sparrate auf Tages- und Festgeldkonten. Dort gibt es zwar weniger Zinsen, dafür ist das Geld sicher verwahrt.

Zusätzlich sollten Anleger ab dem achten Jahr das Aktienvermögen sukzessive auf Tages- und Festgeldkonten umschichten, rät Huber. 20 Prozent der gesamten Aktien pro Jahr wären das, wenn man von einer Gesamtdauer von zwölf Jahren ausgeht. Wenngleich Huber empfiehlt: „Ein bisschen Flexibilität sollten Sparer sich je nach Börsenlage bewahren“, sagt er. Denn den Sparern sollte bewusst sein: Das genaue Zinsniveau für Festgeld in ein paar Jahren kennt niemand. Auch kann es im Laufe dieser Zeit vorkommen, dass es an der Börse zu einer heftigen Krise kommt. Dann kann es im schlimmsten Fall mehrere Jahre dauern, bis sich die Kurse wieder erholen. Dann gilt es abzuwarten, den Kauf einer eigenen Immobilie müssten Sparer dementsprechend verschieben. Wer das nicht verkraften könnte und sich schon jetzt auf ein bestimmtes Jahr für den Hauskauf festlegen möchte, sollte von Anfang an mehr Geld in sichere Zinsanlagen wie Festgeld oder Anleihen investieren. Dann muss die Sparrate aber höher ausfallen.

Diese monatlichen Beträge sind für viele freilich viel Geld, selbst wenn man sie durch zwei teilt. Etwas günstiger lässt sich der Hauskauf realisieren, indem man beispielsweise eine kleinere Immobilie wählt. Oder in eine ländlichere Region zieht, in der die Immobilienpreise niedriger sind. Die Rechnung des VZ Vermögenszentrums zeigt: Kostet das Haus nur 370.000 Euro, muss ein Haushalt rund 730 Euro pro Monat zur Seite legen, um das Sparziel zu erreichen – gut 200 Euro weniger als im deutschlandweiten Schnitt. Kommt von den Eltern noch etwas dazu, sind es 310 Euro.

Gleichzeitig werfen diese Summen aber auch die Frage auf: Wie leistbar sind Immobilien für junge Familien? Und vor allem: Hatten es die eigenen Eltern einst einfacher?

Eindeutig lässt sich das nicht beantworten, zumal sich auch diese Generationen über mehrere Jahrzehnte verteilen und sich im Laufe der Zeit vieles verändert. Eine Modellrechnung des Analysehauses Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen LBS kommt zum Ergebnis, dass zum aktuellen Stand knapp sechs Prozent der Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren ausreichend Vermögen für einen Immobilienkauf in ihrer Gegend haben, wenn man regionale Preise zugrunde legt. Manche davon werden wohl später noch genug ersparen, aber gewiss nicht alle. Vor 15 Jahren lag der Anteil bei fast zehn Prozent.

Reiner Braun, Geschäftsführer von Empirica, sieht mehrere Gründe dafür, warum der Hauskauf vielen so schwerfällt. Da sind die offensichtlichen, etwa die stark gestiegenen Immobilienpreise. Die baulichen Anforderungen an das Haus haben ebenfalls zugenommen. „Früher war es beispielsweise üblich, zusammen mit Verwandten oder Freunden selbst an der Baustelle anzupacken.“ Heute sei das eher selten der Fall, vielen fehlt das notwendige Wissen dafür. Auch das macht den Hauskauf teuer. Zumindest aber die Bauzinsen sind niedriger als beispielsweise Anfang der Achtzigerjahre, wo sie bei neun Prozent lagen. Das erleichtert die Rückzahlung des Kredits erheblich.

Einen Teil der Verantwortung sieht Braun aber auch bei den jungen Leuten selbst. Er bemerke einen gesellschaftlichen Wandel darin, wofür Leute in ihren Zwanzigern bereit sind zu verzichten. „Regelmäßig ins Restaurant zu gehen oder in den Urlaub zu fahren, gehört heute zur Freizeitgestaltung dazu – anders als früher“, sagt er. Das sind schöne Erlebnisse, aber es bleibt eben auch weniger Geld, das gespart werden kann. Auch zieht es junge Paare heute häufiger in die Stadt, wo es mehr Jobs und Kulturangebote gibt, Häuser und Wohnungen aber besonders teuer sind – und damit noch mehr angespart werden müsste.

Wer es schafft, genug Eigenkapital aufzubringen, kann sich dem nächsten Schritt widmen: dem Baukredit. Insgesamt sollte die monatliche Kreditrate höchstens 30 bis 35 Prozent des eigenen monatlichen Budgets ausmachen, so lautet eine Faustformel. Die Modellrechnung von Empirica zeigt, dass es hier etwas leichter wird für junge Haushalte: Immerhin rund 40 Prozent verfügen über die notwendigen Einkünfte. Die Einkommenshürde, so nennen die Fachleute die Grenze, ist damit nicht ganz so schwer zu überschreiten wie die Eigenkapitalhürde.

Zu berücksichtigen ist bei solchen Rechnungen, dass das Einkommen gerade im Alter zwischen 30 und 40 Jahren oft schwanken kann. Reduziert ein Elternteil die Arbeitszeit, um auf die Kinder aufzupassen, macht sich das im monatlichen Budget bemerkbar. Dem gegenüber können aber auch Gehaltserhöhungen durch Beförderungen stehen. Aktuell liegt der durchschnittliche Zinssatz für eine zehnjährige Zinsbindung bei 3,6 Prozent, heißt es vom Baufinanzier Interhyp. Eine Prognose für die kommenden Jahre lässt sich nur schwer abgeben. Nimmt man das Anfangsbeispiel einer Immobilie zum Preis von 480.000 Euro und finanziert 75 Prozent des Kaufpreises über einen Kredit, kommt man zum derzeitigen Zinssatz auf eine monatliche Rate von 1450 Euro. Die Tilgung liegt dabei bei zwei Prozent, zum Ende der Zinsbindung nach zehn Jahren wären dann etwa 75.000 Euro getilgt, für die restliche Summe müsste ein neuer Kredit aufgenommen werden.

Das zeigt auch: Eine Immobilie erfordert nicht nur Spardisziplin vor dem Kauf, sondern auch viele Jahre danach. Nicht jeder kann und will sich darauf einlassen. Wer sich den Traum aber erfüllen will, sollte mit diesem Plan gut aufgestellt sein.