Wo sich ein Immobilienkauf im Münchner Umland für Pendler lohnt – Dachau | ABC-Z
Wer sich im Umland eine Wohnung kauft, spart sich im Vergleich zu München bares Geld. Im Durchschnitt bezahlte man 2024 in den Landkreisen mindestens 2079 Euro weniger für den Quadratmeter. Doch was ist, wenn man nach München pendeln muss? Man braucht ein Bahnticket und Sprit im Tank. Und dann die Zeit, die man auf dem Weg in die Arbeit und nach Hause in Zug oder Auto sitzt. Der finanzielle Vorteil geht mit den Jahren verloren. Eine Studie im Auftrag der Postbank zeigt, worauf beim Kauf einer Immobilie auch zu achten ist und lässt sich so zusammenfassen: Am besten ist man noch in Dachau und Fürstenfeldbruck dran.
Ernüchternd ist die Rechnung für alle, die täglich mit dem Auto in die Arbeit fahren und noch 25 oder mehr Berufsjahre vor sich haben. Die zahlen laut der Studie mit einer Immobilie im Umland meist drauf. Deutlich günstiger wird es für alle, die öffentlich fahren oder auch mal von zu Hause aus arbeiten können.
Das Hamburger Welt-Wirtschafts-Institut (HWWI) hat die Modellrechnung für den Wohnatlas 2025 der Postbank erstellt, die für die Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München, Starnberg und Landsberg am Lech dem Kaufpreisvorteil die Pendlerkosten gegenüberstellt. Die 33 größten Kommunen im Umland wurden unter die Lupe genommen. Angenommen wurde der Kauf einer Wohnung mit 70 und einer mit 120 Quadratmetern. Es wurde durchgespielt, dass eine Person eines Haushalts mit dem Pkw oder mit Bus und Bahn pendelt. Der Zeitaufwand wurde bewertet und eine Variante mit drei Tagen ohne Fahrt zur Arbeit, weil man Teilzeit arbeitet oder im Home-Office.
Bei solchen Betrachtungen ergeben sich große Unterschiede. Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Postbank, sagt: „Dachau ist mit dem ÖPNV in nur zwölf Minuten vom Münchner Hauptbahnhof zu erreichen. Nach Fürstenfeldbruck fährt man 17 Minuten – so gut angebundene Umlandstädte sind für Kaufinteressierte attraktiv.“ Wer eine Immobilie erwerben wolle, sollte nicht nur auf günstige Quadratmeterpreise schauen. „Auch die Fahrtkosten und der Zeitaufwand zählen.“
Mit den Öffentlichen fährt man günstiger
Beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung in Dachau ist der Preisvorteil durch die ÖPNV-Kosten erst nach 40,6 Jahren aufgebraucht. Bei der Fahrt mit dem Auto dauert es 14 Jahre. In Vaterstetten sind es 20,3 Jahre, beziehungsweise 12,8. In Neufahrn bei Freising 18,5 Jahre und 14,1, in Unterhaching neun Jahre und 7,2, in Herrsching 4,2 Jahre und 3,5. Anders als bei der kleinen Wohnung gibt es bei der mit 120 Quadratmetern immerhin drei Orte, bei denen Pendler mit dem Auto die angenommenen 25 Berufs- und Pendlerjahre mit einem positiven Saldo abschließen: Karlsfeld, Germering und Eching.
Ist der Wohnort schlecht an München angebunden, geht das mit der Zeit definitiv an den Geldbeutel. Von dem 62 Kilometer entfernten Taufkirchen an der Vils brauchten Pendlerinnen und Pendler öffentlich gut eineinhalb Stunden, rechnet die Studie vor, und mit dem Auto fast eine Stunde. Doch die damit zusammenhängenden Kosten relativieren sich, wenn man drei Tage in der Woche nicht pendeln muss. Dann lohnt sich für ÖPNV-Nutzer bei der 25-Jahre-Betrachtung der Kauf einer 120 Quadratmeter großen Wohnung in 26 der 33 Umland-Kommunen. In Dachau ist der Kaufpreisvorteil im Vergleich zu München dann erst nach 106 Jahren aufgebraucht.
