Forward-Darlehen sinnvoll? Baukredit-Experte gibt wichtigen Ratschlag | ABC-Z
Die Bauzinsen schwanken – wer ein Forward-Darlehen nutzt, kann sich künftige Zinsen für die Baufinanzierung sichern. Wann es sich lohnt.
Wer sich heutige Bauzinsen sichern will, kann ein Forward-Darlehen nutzen. Damit lässt sich die Anschlussfinanzierung für die eigene Immobilie früh regeln. Der neue Zinssatz wird festgelegt, bevor die Zinsbindung der alten Baufinanzierung endet. Doch wann lohnt sich ein solches Darlehen? Wir haben mit einem Experten gesprochen – und wichtige Punkte geklärt.
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Was ist ein Forward-Darlehen – einfach erklärt?
Ein Forward-Darlehen ist ein spezielles Darlehen, mit dem Sie sich heute einen festen Zinssatz für einen Kredit sichern können, der erst in der Zukunft beginnt. Es wird häufig genutzt, wenn eine bestehende Baufinanzierung in einigen Monaten oder Jahren ausläuft und Sie sich vor steigenden Zinsen schützen möchten. Damit handelt es sich um eine Art der Anschlussfinanzierung. Der Vorteil: Finanzielle Planungssicherheit – besonders dann, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.
Forward-Darlehen: So funktioniert der Kredit
„Forward-Darlehen bieten die Möglichkeit, sich in einem schwankenden Zinsumfeld bis zu 60 Monate im Voraus günstige Konditionen zu sichern“, erklärt Oliver Kohnen, Geschäftsführer bei Baufi24. Das Prinzip ist einfach: Sie vereinbaren mit einer Bank bereits heute einen festen Zinssatz für ein Anschlussdarlehen, das erst in der Zukunft – meist nach Ablauf der aktuellen Zinsbindung – ausgezahlt wird.
Über Oliver Kohnen:
Oliver Kohnen ist ausgebildeter Bankkaufmann und seit 2023 Geschäftsführer beim Finanzierungsvermittler Baufi24. Zuvor war er fast 18 Jahre beim Kreditvermittler Interhyp tätig, zuletzt in der Position des Managing Directors.
Während der sogenannten Forward-Phase, also der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung, leisten Sie noch keine Ratenzahlungen. Allerdings wird für die langfristige Planungssicherheit in der Regel ein Zinsaufschlag erhoben. Ein Forward-Darlehen funktioniert grundsätzlich wie eine klassische Anschlussfinanzierung – mit dem Unterschied, dass Sie sich schon frühzeitig mit einer Bank über die künftigen Konditionen einigen.
Sie können ein Forward-Darlehen entweder bei Ihrer bisherigen Bank abschließen oder zu einem anderen Anbieter wechseln. Die Kosten für einen Bankenwechsel sind in der Regel überschaubar und sollten Ihre Entscheidung im ersten Schritt nicht maßgeblich beeinflussen. Wichtiger ist es, Angebote einzuholen und zu vergleichen.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ob sich ein Forward-Darlehen für Sie lohnt, hängt vor allem von Ihrer Einschätzung zur künftigen Zinsentwicklung ab. Je länger der Zeitraum bis zur Auszahlung, desto ungewisser ist die Zinsentwicklung – sowohl für Sie als auch für die Bank. Aus diesem Grund liegt der Zinssatz eines Forward-Darlehens in der Regel über den aktuellen Konditionen. Die Bank lässt sich die frühe Zinssicherung mit einem sogenannten Forward-Aufschlag bezahlen.
Ein Forward-Darlehen ist also insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie von steigenden Bauzinsen ausgehen. Denn nur dann kann sich der Aufpreis für die langfristige Zinssicherheit wirklich rechnen. Aber auch wer Planungssicherheit sucht und keine Zinsspekulation eingehen möchte, kann ein Forward-Darlehen nutzen.
„Wir raten allen Kundinnen und Kunden, deren Zinsbindung innerhalb der nächsten 36 Monate ausläuft, entsprechende Forward-Angebote einzuholen und zu prüfen, ob eine frühzeitige Zinssicherung für sie sinnvoll ist“, so Kohnen. Er ergänzt: „Ebenso empfehlen wir, einen Vergleich mit einer anderen Bank in Betracht zu ziehen – eine sogenannte Umschuldung. Der Vorteil dabei: Die neue Bank nimmt in der Regel eine frische Bewertung der Immobilie vor. Dies führt häufig zu einer Verbesserung des Beleihungsauslaufs (BLA), einem zentralen Faktor für die Konditionen der Baufinanzierung.“
Sinken oder steigen die Bauzinsen künftig? Wer sich überlegt ein Forward-Darlehen abzuschließen, sollte darüber nachdenken.
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Ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
Ob ein Forward-Darlehen aktuell sinnvoll ist, hängt stark von der derzeitigen und erwarteten Zinsentwicklung ab. In Zeiten steigender Bauzinsen kann es sich lohnen, frühzeitig einen günstigen Zinssatz zu sichern. Sinkende oder stabile Zinsen hingegen machen ein Forward-Darlehen weniger attraktiv, da der vereinbarte Zinsaufschlag dann zu höheren Gesamtkosten führt.
Im Zinskommentar vom Mai sagte Kohnen: „Wir raten Verbrauchern, die aktuellen, vergleichsweise moderaten Zinsen als Chance zu sehen und eine sorgfältige und frühzeitige Beratung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen persönlichen finanziellen Möglichkeiten auszuloten.“ Dazu gehöre eine solide Eigenkapitalbasis ebenso wie der Vergleich unterschiedlicher Angebote. „Überlegungen zur passenden Zinsbindung, gegebenenfalls auch durch ein Forward-Darlehen zur Sicherung heutiger Konditionen für die Zukunft“, könnten entscheidend sein, um langfristige Planungssicherheit zu gewinnen.
Wie weit beziehungsweise wie lange im Voraus kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden?
In der Regel kann ein Forward-Darlehen zwischen sechs und 60 Monaten vor dem Ablauf der aktuellen Zinsbindung abgeschlossen werden. Je früher man es in Anspruch nimmt, desto höher fällt in der Regel der Zinsaufschlag aus.
Bei einem Forward-Darlehen müssen Kreditnehmer einen Zinsaufschlag zahlen.
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Wie hoch sind die Aufschläge bei einem Forward-Darlehen?
Wie hoch der Zinsaufschlag ist, hängt davon ab, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt. „Der Aufschlag kann je nach Bank und Zeitpunkt unterschiedlich hoch ausfallen, daher sollten Kreditnehmer sich mehrere Angebote einholen. Je nach Vorlauf können die Werte zwischen 0,02 Prozent und 0,05 Prozent variieren“, so Kohnen. Also beispielsweise: 0,03 Prozent mal 24 Monate ergibt 0,72 Prozent Zinsaufschlag auf den aktuellen Sollzins. Es gilt: je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Zinsaufschlag.
Wie hoch sind die Zinsen für ein Forward-Darlehen?
Die Zinssätze für Forward-Darlehen hängen wie bei jeder Immobilienfinanzierung von mehreren Faktoren ab: der aktuellen Zinslage, der Laufzeit des Anschlussdarlehens, dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme sowie der Bonität des Kreditnehmers. Die Zinsen für ein Forward-Darlehen beinhalten allerdings wie bereits erwähnt einen Aufschlag, der für die Vorlaufzeit berechnet wird. Sie liegen damit in der Regel leicht über den aktuellen Bauzinsen für klassische Annuitätendarlehen – je nach Forward-Periode.
Welche Nachteile hat ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen bietet Planungssicherheit, bringt aber auch Nachteile:
- Zinsaufschläge: Bei stabilen oder fallenden Zinsen zahlt man gegebenenfalls mehr als notwendig für die Baufinanzierung.
- Verpflichtung: Nach Vertragsabschluss ist man zur Abnahme des Darlehens verpflichtet – auch wenn sich die persönliche oder finanzielle Lage ändert.
- Eingeschränkte Flexibilität: Ein vorzeitiger Ausstieg ist schwierig und mit Kosten verbunden.
Kann man ein Forward-Darlehen wieder kündigen?
Bis zu 14 Tage nach Vertragsschluss können Sie das Forward Darlehen kündigen, ohne dass Kosten anfallen. Danach kann ein Forward-Darlehen in der Regel nicht kostenfrei gekündigt werden. Möchte der Kreditnehmer vorzeitig zurücktreten, muss meist eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Eine Ausnahme bildet das gesetzliche Sonderkündigungsrecht (Paragraf 489 BGB), das jedoch erst zehn Jahre nach Vertragsunterzeichnung greift.
