Fristlose Kündigung: Welche Rechte haben Vermieter und Mieter? – Stil | ABC-Z

Täglich eine kalte Dusche, damit halten sich viele Menschen das ganze Jahr über fit. Seiner Vermieterin sollte man die aber besser nicht verpassen. Es sei denn, man möchte ad hoc aus seiner Wohnung fliegen. Eine Mieterin schüttete während eines Streits mit ihrer Vermieterin, die im Hof stand, von ihrem Fenster aus einen Eimer Wasser auf die Frau. Zweimal wurde die auf diese Weise klatschnass. Daraufhin kündigte die Vermieterin der Mieterin fristlos. Diese wollte die Kündigung aber nicht hinnehmen und zog vor Gericht (Az. 34 C 92/23).

Wann haben Vermieter das Recht, einen Mieter oder eine Mieterin unverzüglich hinauszuwerfen? Das hänge von verschiedenen Details ab und komme erheblich auf die individuelle Situation an, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung. Also darauf, wie gravierend der Verstoß gegen den Hausfrieden ist – etwa, wie häufig sich Bewohner eines Mehrparteienhauses durch Lärm belästigt fühlen. Die „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ ist in Paragraf 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Bei der ordentlichen Kündigung dagegen, etwa wegen Eigenbedarfs, haben Mieter drei Monate Zeit, sich eine andere Wohnung zu suchen, ab fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist sechs Monate, ab acht Jahren sogar neun Monate.

Fristlos kündigen darf der Vermieter zum Beispiel dann, wenn der Mieter mit der Mietzahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine im Verzug ist. „Der Begriff der Unzumutbarkeit spielt bei der fristlosen Kündigung eine große Rolle“, stellt Rechtsanwalt Stürzer fest. Im Fall der Attacke auf die am Ende durchnässte Vermieterin sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar und daher die fristlose Kündigung gerechtfertigt, urteilte das Amtsgericht Hanau. Denn hier gehe es nicht um eine Bagatelle oder eine Unhöflichkeit, vielmehr um ein vertragswidriges Verhalten, wodurch der Hausfrieden nachhaltig gestört und die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht verletzt werde.

Wann kann es außerdem unzumutbar sein, das Mietverhältnis fortzusetzen? Stürzer skizziert ein dramatisches Szenario: „In einem Mietwohnhaus dringt viel Wasser durch die Decke von einer Wohnung in die andere, doch der Mieter lässt den Vermieter nicht in die Wohnung hinein. Und die Feuerwehr muss die Tür aufbrechen.“ Angesichts einer solchen Extremsituation kann laut Stürzer eine fristlose Kündigung zulässig sein, sogar ohne vorherige Abmahnung. In vielen Fällen muss ein Mieter schriftlich abgemahnt werden, bevor der Vermieter ihm fristlos kündigen darf. Eine Abmahnung ist mit der Chance verbunden, dass jemand sein Verhalten ändert und beide Parteien sich miteinander versöhnen. Aber manchmal ist die Kluft einfach zu groß. Im Fall der Vermieterin, die „klatschnass wie bei der Ice-Bucket-Challenge“, so ein Zeuge, im Hof stand, hielt das Gericht eine Abmahnung für nicht notwendig.

Auch wenn keine Gefahr für Haus und Bewohner besteht, darf der Vermieter die Wohnung des Mieters betreten – nach Terminvereinbarung und wenn er dafür einen sachlichen Grund hat, zum Beispiel wegen der Montage neuer Rauchwarnmelder oder weil er die Wohnung Kaufinteressenten zeigen möchte. Blockiert der Mieter noch immer ein Vorhaben ähnlicher Art, nachdem er bereits abgemahnt wurde, weil er mehrere fest vereinbarte Termine nicht eingehalten hat, ist eine fristlose Kündigung nach Auffassung des Amtsgerichts München angemessen (Az. 474 C 4123/21).

Doch auch manche Vermieter verhalten sich so, dass Mieter unverzüglich aus dem Vertrag aussteigen dürfen. „Mieter können ebenfalls dazu berechtigt sein, fristlos zu kündigen, zum Beispiel dann, wenn der Vermieter immer wieder die Nebenkosten falsch abrechnet“, sagt Stürzer. Allerdings müsse man dann nachweisen können, dass die Fehler mit Vorsatz gemacht wurden, nicht aus reiner Schlampigkeit.

Mit einem außergewöhnlichen Fall hatte es unlängst das Landgericht Frankfurt (Oder) zu tun: Hier kündigten Mieter ihr Mietverhältnis fristlos, weil der Vermieter ihren Hund, einen Jack Russell Terrier, nicht im Haus haben wollte. Sie bekamen vor Gericht Recht. Zudem stellten die Richter fest, dass eine einmal erteilte Erlaubnis zur Hundehaltung in der Mietwohnung nicht widerrufen werden könne, wenn es dafür keine überzeugenden Argumente vorlägen (Az. 16 S 25/23). Verbieten kann der Vermieter die Hundehaltung etwa dann, wenn das Tier permanent bellt, wenn sich Hausbewohner durch den Hund bedroht fühlen oder wenn er immer wieder sein Geschäft im Bereich der Wohnanlage verrichtet. Laut Beweisaufnahme hatte sich der Jack Russell Terrier der Mieter jedoch nichts dergleichen zuschulden kommen lassen.